AG Hanau zu Streit um Betriebskostenabrechnung: Ver­mieter darf Ver­tei­lungs­schlüssel nicht ein­seitig ändern

Ein Vermieter kann den bisher vereinbarten Verteilungsschlüssel von Betriebskosten nicht einseitig abändern. So entschied es das Amtsgericht (AG) Hanau (Urt. v. 15.08.2025, Az. 32 C 16/25). Denn es handele sich um eine vertragliche Vereinbarung, die grundsätzlich nur im Einvernehmen mit dem Mieter angepasst werden könne. Eine Ausnahme kann es nur dann geben, wenn dem Vermieter das Festhalten am unveränderten Vertrag nach § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nicht zumutbar ist.

Die Vermieterin klagte gegen den Mieter auf Zahlung von Mietrückständen und Nachzahlungen aus mehreren Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter hatte sich geweigert, die offenen Forderungen zu begleichen. Er machte geltend, die Vermieterin habe einseitig den Verteilungsschlüssel der Betriebskosten umgestellt. Deshalb habe er mehr Kosten zu tragen. Seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1995 wurden die Betriebskosten nach der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen aufgeschlüsselt. Als die Vermieterin das Haus vor einigen Jahren gekauft hatte, habe sie bei bestimmten Positionen nicht mehr auf die Personenanzahl, sondern auf die Wohnfläche abgestellt. Der Mieter erstellte unter Anwendung des ursprünglichen Verteilungsschlüssels eine neue Abrechnung.

Vor dem AG hatte er damit Erfolg. Das Gericht wies die Zahlungsklage der Vermieterin ab. Die einseitige Anpassung des Verteilungsschlüssels war unzulässig, so das AG.

Früherer Eigentümer durfte Verteilungsschlüssel bestimmen

Zwar beinhalte der Mietvertrag selbst keinen festgelegten Verteilungsschlüssel. Der frühere Eigentümer durfte nach der damaligen Rechtslage den Verteilungsschlüssel noch eigenmächtig bestimmen. Er habe sich auf die Berechnung nach Personenanzahl festgelegt. Dies sei mit der ersten Abrechnung des Voreigentümers vertraglich bindend geworden – und sei es auch heute noch.

Für eine Änderung des Verteilungsschlüssels ist daher grundsätzlich die Zustimmung beider Vertragsparteien notwendig.

Eine Ausnahme gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur dann, wenn dem Vermieter ein Festhalten am bisherigen Verteilungsschlüssel unzumutbar ist. Die Vermieterin hatte argumentiert, die Verteilung nach Personenzahl eigne sich nicht, da die Ermittlung der tatsächlich vorhandenen Personen in der Liegenschaft kaum möglich oder jedenfalls zu ungenau sei. Das überzeugte das AG jedoch nicht: Bei einem anderen Abrechnungsposten, den Gebäudereinigungskosten, rechnete die Vermieterin nämlich nach der Anzahl der Personen ab. Die Vermieterin sei also "erkennbar doch in der Lage (...), diesen Verteilungsmodus anzuwenden", so das Gericht.

Durch die zu hohen Nachforderungen der Betriebskosten ist dem Mieter ein Guthaben entstanden, dass er gegen die Mietzahlungen und verbleibenden Nachforderungen aufrechnen durfte. Zugleich stellt die fehlerhafte Abrechnung über die Betriebskosten eine vertragliche Pflichtverletzung dar, so dass der Mieter die Kosten für die anwaltliche Prüfung ebenfalls aufrechnen konnte.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

mka/LTO-Redaktion