Sollte man kennen: Neun wich­tige BGH-Ent­schei­dungen aus 2025

6/9 Rangsdorfer "Hausdrama" – Auszug nur gegen Baukostenerstattung

Der BGH hat im "Rangsdorfer Hausdrama" – man könnte auch sagen "Justizdrama" – nach zwölf Jahren ein wegweisendes Urteil getroffen, das in der verfahrenen Situation eine rechtliche Lösung aufzeigt. (Urt. v. 14.03.2025, Az. V ZR 153/23).

In dem Fall geht es um ein von zwei Eheleuten selbst gebautes Wohnhaus. Erbaut wurde es auf einem Eigentumsgrundstück, das aufgrund eines zunächst unerkannten Fehlers bei der Zwangsversteigerung aber von ihnen nie rechtlich erworben wurde. Die Eheleute W. hatten 2010 ein Grundstück in Rangsdorf(Brandenburg) ersteigert, dort ein Einfamilienhaus errichtet und waren mit ihren Kindern dort eingezogen. 2014 erfuhr die Familie per Post, dass das ursprüngliche Eigentum infolge eines gerichtlichen Verfahrensfehlers nicht verloren gegangen war. Der rechtmäßige Eigentümer S. forderte daraufhin die Räumung und den Abriss des Hauses auf eigene Kosten.

Der BGH hat nun einerseits bestätigt, dass die Familie das Grundstück räumen muss – die Eigentumsfrage wurde nicht erneut aufgerollt. Andererseits hat das Gericht die jahrzehntelange eigene Rechtsprechung zum sogenannten Eigentümer‑Besitzer‑Verhältnis (§§ 985 ff. BGB) revidiert. Nach der bisherigen Linie galt: Zwar erhalten gutgläubige Besitzer Sanierungsaufwendungen erstattet, nicht aber die Kosten für einen Neubau auf einem unrechtmäßig befindlichen Grundstück. Der V. Zivilsenat stellte sich nun hinter die Ansicht, dass auch der Neubau eines Hauses als "Verwendung" im Sinne von § 996 BGB anzusehen ist, wenn er den Wert des Grundstücks steigert – und damit grundsätzlich ersatzfähig ist. Das dient dem angemessenen Interessenausgleich zwischen Eigentümer und gutgläubigem Besitzer. 

Konsequenz dieser Revision: Die Familie kann vom rechtmäßigen Eigentümer Ersatz der Baukosten verlangen. Nach den bisherigen Entscheidungen wäre sie nämlich leer ausgegangen und hätte sogar noch die Kosten für den Abriss ihres eigenen Hauses zahlen müssen.

Zugleich schützt der vom BGH anerkannte Erstattungsanspruch die W.s gegen die Durchsetzung des Herausgabeanspruchs: S. kann die Herausgabe und damit den Auszug aus dem Haus nur "Zug um Zug" – also gegen Zahlung des vom Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg zu ermittelnden Ersatzbetrags – durchsetzen. Solange er den Betrag nicht entrichtet, kann die Familie weiter dort wohnen bleiben. Die genaue Höhe des Ersatzanspruchs, insbesondere ob die nominellen Baukosten oder an heutige Marktpreise angepasste Werte zugrunde zu legen sind, muss das OLG entscheiden. 

Parallel dazu laufen Gespräche zwischen der Familie und dem Land Brandenburg über mögliche Entschädigungsleistungen wegen des ursprünglichen Gerichtsfehlers, die in Betracht kommen, falls der Verwendungsersatz nicht sämtliche Schäden abdeckt.