Das neue Wohnungseigentumsgesetz: Ent­mach­tung und Elek­tri­fi­zie­rung zug­leich?

Die Bundesregierung plant eine Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Pünktlich vor dem 70. Geburtstag des WEG soll zwar nicht alles auf den Kopf gestellt werden, aber viele Regelungen möchte der Gesetzgeber an die heutige Gesellschaft angepasst und das häufig sehr schwerfällige Schiff der Wohnungseigentümergemeinschaft agiler gestalten - so zumindest die Zielsetzung.

Das hierfür konzipierte und in Teilen umstrittene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) befindet sich derzeit zur Beratung im Bundestag. Politisch kontrovers diskutiert wird insbesondere die Stärkung des Verwalters und die damit einhergehende Schwächung des einzelnen Eigentümers. Von besonderer praktischer Bedeutung in der Zukunft dürften die Neuregelungen zur Elektromobilität werden. Diese beiden Themenbereiche soll der Beitrag kritisch auf Ihre Praxistauglichkeit durchleuchten.

Starke Verwalter – schwacher Eigentümer?

Nach der aktuellen Rechtslage ist der Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums der Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft und gleichzeitig deren Exekutivorgan. Nach der Grundregelung des § 21 WEG allerdings steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich den Wohnungseigentümern zusammen zu. Der gemeinsame Wille wird auf jährlichen Wohnungseigentümerversammlungen gebildet und durch Beschlüsse festgelegt. Nahezu alle Wohnungseigentümergemeinschaften übernehmen die tatsächliche Verwaltungsarbeit jedoch nicht selbst, sondern bestellen einen WEG-Verwalter. Dessen Aufgabenbereich ist aktuell in § 27 WEG klar und nahezu abschließend geregelt, nämlich im Wesentlichen:

•    Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer und der Hausordnung;
•    Veranlassen von Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung, in dringenden Fällen auch sonstige Erhaltungsmaßnahmen für das Gemeinschaftseigentum;
•    Ein- und Ausgaben prüfen, verwalten, sonstige Zahlungen und Geldverkehr der Wohnungseigentümergemeinschaft überwachen;
•    Vertretung bei Rechtsstreitigkeiten.

Der Verwalter sorgt damit dafür, dass alle laufend anfallenden Tätigkeiten erledigt werden und setzt die Beschlüsse der Wohnungseigentümer um.

§ 27 WEG n.F. soll nunmehr nach dem WEMoG radikal verkürzt und praktikabler gestaltet werden. Nach der geplanten Regelung wäre der bisherige, abschließende Aufgabenkatalog des Verwalters Rechtsgeschichte. Stattdessen wäre er künftig stets ohne vorherige Beschlussfassung zuständig, wenn (a) eine Beschlussfassung nicht geboten ist oder (b) eine Maßnahme dringend ist. Die Entscheidung hierüber läge in erster Instanz beim Verwalter selbst.

Klageflut zu erwarten

Ziel der Neufassung ist eine flexiblere, auf die unterschiedlichen Anforderungen und Größen einer Wohnungseigentümergemeinschaft abgestimmte Regelung. Der Gesetzesentwurf geht nach seiner Begründung davon aus, dass immer dann ein Beschluss entbehrlich ist, wenn ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer eine Entscheidung durch die Versammlung aufgrund ihrer geringen Bedeutung für die Gemeinschaft nicht für erforderlich halten würde. Der Anwalt sieht schon an dieser Formulierung eine Flut von Klagen mit Einzelfallentscheidungen, bis nach Jahren oder Jahrzehnten ein engmaschiges und halbwegs verlässliches Netz von Entscheidungen gespannt ist.

Die Flexibilisierung kann dem Verwalter grundsätzlich seine Arbeit erleichtern. Vor allem bei schwerfälligen Eigentümergemeinschaften wird er damit eher zum Gestalter als zum Diener der Wohnungseigentümergemeinschaft. Allerdings ist auch zu befürchten, dass die neue Freiheit den Verwaltern – vor allem den Vorsichtigen – mehr Steine statt Brot geben wird. Je nach Größe und Struktur einer Eigentümergemeinschaft müsste der Verwalter in dem einen Fall vielleicht die Eigentümer um einen Beschluss bitten, in einem anderen könnte er jedoch selbst entscheiden. Dies wird den Verwaltern sehr viel Finderspitzengefühl und damit Zeit abverlangen. Gerade in Zeiten von Digitalisierung und Automatisierung bei Fachkräftemangel könnte dies vor allem Verwaltungsgesellschaften und ihre Angestellten vor große Herausforderungen stellen.

Einigen Gemeinschaften würde ein starker und proaktiver Verwalter guttun. Bei anderen Eigentümerstrukturen funktioniert das aktuelle System einer starken Eigentümergemeinschaft unproblematisch. Vorsichtigen Verwaltern – gerade bei streithaften Wohnungseigentümergemeinschaft – wird man auch bei einer sehr weit gefassten Kompetenzregelung als Anwalt empfehlen, im Zweifel die Versammlung der Eigentümergemeinschaft abzuwarten und sich dort einen Beschluss abzuholen. Gerade zur Haftungsvermeidung läuft der Verwalter sonst Gefahr, sich zu weit aus dem Fenster zu lehnen. Vor allem der unvorsichtige oder schlecht beratene Verwalter wird sich selbst häufiger auf der Beklagtenbank wiederfinden.

Die Ladesäule als Grundrecht?

Während die Kompetenzen des Verwalters eher eine ausgetretene Spielwiese des WEG sind, handelt es sich bei der Elektromobilität um ein neues Phänomen. Naturgemäß konnte das WEG von 1951 hierzu auch keine besonderen Regelungen vorsehen. Da an allen politischen Fronten das Elektroauto unterstützt wird, soll auch das WEG (und das Bürgerliche Gesetzbuch) in Zukunft nicht davon verschont bleiben.

Bislang bedarf eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum – soweit es sich nicht um eine privilegierte Modernisierung handelt – eines einstimmigen Beschlusses. Praktisch müssen alle Eigentümer einverstanden sein. In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften eine kaum eintretende Traumvorstellung. Möchte ein Eigentümer aktuell auf dem Gemeinschaftseigentum eine technische Möglichkeit für das Laden eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs bauen, müssten alle übrigen Eigentümer hiermit einverstanden sein.

§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG n.F. soll diesen Grundsatz nunmehr radikal ändern: Jeder Wohnungseigentümer kann danach "angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen".

Ziel des Gesetzgebers ist offensichtlich, die Verbreitung von Elektroautos nicht durch fehlende Lademöglichkeiten zu erschweren. Isoliert von der sonstigen Diskussion über Elektrofahrzeuge scheint diese Neuregelung zur Zielerreichung grundsätzlich geeignet.

Jeder Eigentümer könnte zum Beispiel zur Errichtung einer Ladestation auf seinem oder gemeinschaftlich nutzbarem Parkplatz verlangen, dass ein Hauptanschluss für das Grundstück gelegt, Straßen und Zuwegungen aufgerissen, Leitungen verlegt und Fundamente oder sonstige Anbringungsmöglichkeiten für die Station errichtet werden. Diesen Anspruch könnte er auch gerichtlich durchsetzen.

Wirtschaftliche Anreize fehlen

Diese – im Einzelfall erheblichen – Kosten der baulichen Veränderung müssten allerdings ebenfalls der oder die verlangenden Eigentümer alleine tragen. Dies regelt der neue § 21 Abs. 1 WEG n.F und kann zu ungerechten Ergebnissen führen. Denn spätere Eigentümer könnten sich "ins gemachte Nest" setzen und sich an die bereits bestehende Anlage anschließen - vermutlich zu einem Bruchteil der Kosten. Eine Regelung für eine nachträgliche Kostenverteilung ist nicht vorgesehen und wird auch nicht in der Begründung thematisiert. Zudem kann eine Einzellösung bei aus Kostengründen zu gering dimensionierten Anschlüssen und Leitungen zusätzliche Ladestationen erschweren.

Aus Sicht des Verfassers ist das mit der Neureglung angestrebte Grundrecht auf eine Ladesäule nur der erste Schritt auf dem Weg zum Ziel. Gerade wenn nur einer oder wenige Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft Interesse an einer solchen haben, können die Einstiegskosten für den Einzelnen so hoch erscheinen, dass die Investition – und damit eventuell auch der Kauf des ohnehin teuren Elektrofahrzeugs – unterbleibt. Diese Neureglung könnte damit zum Rohrkrepierer werden, wenn sie nicht durch wirtschaftliche Anreize flankiert wird.

Der Autor Dominik Schüller ist Notar, Rechtsanwalt & Fachanwalt für Erbrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei SAWAL . SCHÜLLER . HANKE in Berlin und twittert regelmäßig zu immobilienrechtlichen Fragen.