Sollte man kennen: Zehn wich­tige BGH-Ent­schei­dungen aus 2024

Vermieter darf mit verjährtem Anspruch aufrechnen 

Es ist gängige Praxis: Wenn Mieter ihre Kaution vom Vermieter zurückverlangen, erklären Vermieter häufig die Aufrechnung mit Gegenansprüchen. Der BGH hat hierzu nun eine Grundsatzentscheidung getroffen: Ein Vermieter darf auch dann, wenn seine Schadensersatzansprüche gegen den Mieter eigentlich bereits verjährt sind, die Aufrechnung mit diesen verjährten Ansprüchen erklären, sodass seine eigene Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution entsprechend gemindert wird (Urt. v. 10.07.2024, Az. VIII ZR 184/23). 

Im zugrundeliegenden Fall forderte die Mieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung ihrer bar geleisteten Kaution vom Vermieter. Dieser erklärte aber nach über sechs Monaten die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache. Grundsätzlich verspätet, denn im Mietrecht gilt die verkürzte Verjährungsfrist von sechs Monaten nach § 548 Abs. 1 BGB.

Dass der BGH dem Vermieter dennoch Recht gibt, liegt an § 215 BGB. Dort heißt es: "Die Verjährung schließt die Aufrechnung […] nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet […] werden konnte." § 215 BGB liegt zugrunde, dass sich die wechselseitigen Ansprüche zu irgendeinem Zeitpunkt einmal unverjährt gegenüberstanden. Nach § 215 BGB soll diese Rechtslage weiterhin gelten, auch wenn die Aufrechnung erst nach Verjährung erklärt wird. Somit stand der Wirksamkeit der Aufrechnung nicht entgegen, dass der Vermieter sie erst nach Ablauf der Verjährungsfrist erklärte.