Geplante Gesetzesänderung im Städtebaurecht: Urbane Gebiete

von Dr. Daniel Pflüger

29.08.2016

Der Stadtkern soll alles auf einmal bieten: Bürogebäude, Wohnraum, Gastronomie, Bildung, Erholung und Kultur – mit möglichst wenig Lärmkonflikten. Um dem gerecht zu werden, soll im Baurecht ein neuer Gebietstypus eingeführt werden.

 

Seit Juni 2016 liegt der Referentenentwurf zur Anpassung des Städtebaurechts vor. Neben diversen Änderungen, die teils aufgrund europäischer Vorgaben erforderlich waren, wird darin die Aufnahme eines neuen Gebietstypus "Urbane Gebiete (MU)" in die Baunutzungsverordnung (BauNVO) vorgeschlagen. Der Gesetzesentwurf verfolgt das Ziel, zur Erleichterung des Bauens in stark verdichteten städtischen Gebieten mehr Flexibilität einzuräumen, ohne dabei das grundsätzlich hohe Lärmschutzniveau aufzugeben.

Der Entwurf reagiert damit letztlich auf die neueren Entwicklungen der Urbanisierung. Immer mehr Menschen verlagern ihren Wohnort nicht nur vom Land in die Stadt, sondern auch von den Vororten in die zentralen städtischen Gebiete, etwa weil sich dort ihr Arbeitsplatz befindet. Neben den Büro- und Wohngebäuden müssen im Stadtkern jedoch auch Restaurants, Bars und manches mehr Platz finden, um für ein belebtes Stadtbild auch und gerade außerhalb der üblichen Ladenöffnungszeiten zu sorgen.

Urbane Gebiete: Geringere Anforderungen an Wohnraumnutzung

Leitbild dieses neuen Gebietstypus ist ein "funktionsgemischtes Gebiet der kurzen Wege". Es sieht eine räumliche Nähe von wichtigen Funktionen wie Wohnen, Arbeiten, Versorgung, Bildung, Kultur und Erholung vor, die aber nicht in gleicher Gewichtung vorhanden sein müssen. Damit ist insbesondere der Weg zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums geebnet, was bislang in den klassischen Innenstadtgebieten (die baurechtlich gesprochen meist "Kerngebiete" sind) nur in untergeordnetem Umfang zulässig ist. Und auch in sogenannten "Mischgebieten" muss das Verhältnis zwischen Gewerbe und Wohnen zumindest ausgewogen sein; in den neuen "Urbanen Gebieten" soll auch dieses Erfordernis wegfallen.

Ganz einschränkungslos sind Wohnnutzungen aber nicht zugelassen. Gebäude dürfen zu einem erheblichen Anteil nicht ausschließlich dem Wohnen dienen. Nur ausnahmsweise sind Gebäude zulässig, in denen sich nur Wohnungen befinden. Straßenseitige Erdgeschosswohnungen sollen ebenfalls nur in Ausnahmefällen als Wohnungen genutzt werden dürfen, was der "Belebung der Straße" dienen soll. Ansonsten sind etliche Nutzungen zulässig, die auch bisher in sog. Mischgebieten erlaubt waren, wie etwa Einzelhandel, kirchliche, kulturelle Nutzungen und sonstige Gewerbebetriebe. Sie dürfen das Wohnen aber nicht wesentlich stören.

Parallel ist geplant, die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) zu ändern. In den urbanen Gebieten sollen höhere Richtwerte gelten als in Kern- oder Mischgebieten. In innerstädtischen Bereichen war das geforderte Schutzniveau für Kern- und Mischgebiete häufig ohnehin nicht zu erreichen. Da durch die neue Gebietskategorie verstärkt Konflikte zwischen schutzbedürftigen Nutzungen (Wohnen) und emittierenden Nutzungen (Gewerbe etc.) zu erwarten sind, macht diese moderate Anhebung der Richtwerte durchaus Sinn.

Eine überfällige Reform – und ein Vorschlag für die nächste

Die Reform ist überfällig, um der modernen städtebaulichen Entwicklung und den daraus resultierenden Konflikten zu begegnen. In Bezug auf die konkreten Nutzungsarten des neuen Gebietstypus bleibt abzuwarten, ob diese in der aktuellen Version Gesetz werden. Der Ansatz im Referentenentwurf ist jedoch vielversprechend, da er das Wohnen in der Stadt in einem Nebeneinander von Gewerbe, kulturellen Nutzungen, Bars etc. ermöglicht. Das Gesetz spricht hier von einer "kleinräumigen Nutzungsmischung". Es ist zu erwarten, dass die Gesetzesänderung das moderne Stadtbild nachhaltig beeinflussen wird.

Wünschenswert wäre in Ergänzung hierzu, dass gerade in den Ballungszentren auch abstandsflächenrechtlich vorhandene Potentiale gehoben werden. In den meisten Bundesländern gilt zwar schon das Abstandsflächenmaß von 0,4 H. Ausgerechnet in Bayern und dort in München, also der Stadt mit dem größten Wohnungsdruck, gilt aber nach wie vor das Regelmaß von 1 H. Hier muss derzeit also ein Abstand, der der vollen Wandhöhe (1H) entspricht, zur Grundstücksgrenze und zu Abstandsflächen anderer Gebäude eingehalten werden. Auch NRW als bevölkerungsreichstes Bundesland schöpft mit 0,8 H das Potential nicht aus. Dort, wo die Nachverdichtung also am nötigsten und sinnvollsten wäre, wird sie am stärksten erschwert. Dies sollte geändert werden.

Der Autor Dr. Daniel Pflüger ist Partner bei Arnecke Sibeth und dort schwerpunktmäßig im Bereich des öffentlichen Baurechts tätig.

Zitiervorschlag

Dr. Daniel Pflüger, Geplante Gesetzesänderung im Städtebaurecht: Urbane Gebiete. In: Legal Tribune Online, 29.08.2016, https://www.lto.de/persistent/a_id/20410/ (abgerufen am: 25.11.2017)

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Kommentare
  • 02.09.2016 13:16, B.

    > Dort, wo die Nachverdichtung also am nötigsten und sinnvollsten wäre, wird sie am stärksten erschwert.

    Ist das nicht gerade die politische Frage, die der Klärung bedarf bzw. die bayerischen und NRW-Gesetzgeber bislang deutlich beantwortet haben: Die Nachverdichtung ist ihnen womöglich nicht am nötigsten und sinnvollsten, vielmehr ist ihre Erwartung, dass man andere Lösungen finden möge? (Wenn nicht dichter, muss man wohl breiter bauen, den Innenbereich nach außen erweitern, o.ä.) Ihren letzten Absatz verstehe ich dahin, auf Landes- oder Bundesebene festzustellen, dass die Nachverdichtung nötig und sinnvoll ist.

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  • 10.09.2016 23:12, Wilhelm Lehberger

    Es ist erschreckend festzustellen, wie wenig gesellschaftliche Verantwortung für die nachhaltige Gestaltung der Stadt und der Lebensbedingungen Ihrer Bewohnerin in diesen Beiträgen zum Ausdruck kommt. Dabei sollte ein Blick ins BauGB (§ 1ff.) jedem Juristen deutlich machen, dass Stadtplanung mehr ist als das Zusammenklumpen gesichtsloser Betonschachteln. Menschen mit den unterschiedlichsten Berufen, Freizeit- und Ruhebedürfnissen, alte, behinderte, junge Menschen und Kinder. Das BauGB fordert die Berücksichtigung ihrer Interessen, die in ihrer Gesamtheit und Vielfalt eine wesentliche Grundlage für die Lebensqualität einer Stadt bilden. Doch es ist offenbar kein Zufall, dass die städtebaulichen Richtwerte für die öffentliche soziale Infrastruktur nicht gesetzlich festgelegt worden sind. Wenn es denn, wie im Berliner Kinder-spielplatzgesetz einen verbindlichen Wert von 1,0 m² Nettofläche/Einwohner gibt, so wird er einfach ignoriert. In der Berliner Innenstadt fehlen teilweise über 70 % der öffentlichen Spielplätze und die vorhandenen bleiben häufig hinter der vor-gesehenen Mindestgröße (2000 m²) zurück. Dieses allumfassende Desinteresse an den Lebensbedingungen der "Schwachen" in unserer Gesellschaft ist beschämend und es ist bedauerlich, dass auch die Verwaltungsgerichte in ihren Urteilen zur Lärmentwicklung von Spielplätzen nicht auf diesen eklatanten Missstand hingewiesen haben.
    Ich habe 20 Jahre als kommunaler Stadtplaner gearbeitet und 15 Jahre freiberuflich Investoren in planerischen und verwaltungstechnischen Fragen beraten, aber einen derartigen Missbrauch des Planungsrechts, wie er derzeit unter dem Deckmantel der "Wohnungsnot" grassiert, habe ich noch nicht erlebt.
    Im Übrigen ist das Thema "Wohnungsnot" nicht neu, das hatten wir in den 80ern, in den 90ern und jetzt ist es nicht zu toppende Rendite von 10%+ (Panorama 10.07.2016, BmBauMin. Fr. Dr. Hendricks). Rechtskonforme Möglichkeiten zur umweltgerechten innerstädtischen Verdichtung gibt es durchaus, sofern fachliche Kompetenz und politischer Wille vorhanden wären. Das hier vorgestellte "Urbane Stadt-Modell" schafft jedoch nur die Zustände neu, die in der Vergangenheit in den Sanierungsgebieten durch Abriss beseitigt wurden.

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    • 16.10.2017 09:55, Wallie HEINISCH

      ich kann Ihnen nur in vollem Umfang zustimmen und mich für diesen Apell an Stadtverwaltungen und gesetzgebende Gremien bedanken. Diese Auffassung gehört verbreitet! Damit dieser Nachverdichtungs-Floskel mal etwas substantielles entgegen gesetzt wird, die seit Jahrzehnten kursiert.

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