Fünf vor Zwölf für Mitternachtsnotare: Mehr Verbraucherschutz gegen Schrottimmobilien

Notare sollen die Parteien vor übereilten Geschäften schützen. Insbesondere dann, wenn es um große Summen geht, etwa den Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks. Nicht alle Berufsträger werden dem gerecht. Der Gesetzgeber besserte daher nun bei den Amtspflichten der Notare nach.
Nach dem Beurkundungsgesetz (BeurkG) waren Notare auch bisher schon dazu verpflichtet, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären, die Parteien über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiederzugeben, § 17 Abs. 1.

"Notare – Reinfall mit Siegel?"

Bei Verbraucherverträgen müssen sie darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Ging es um den Kauf einer Immobilie, genügte dafür in der Regel, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Vertragstext zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wurde, § 17 Abs. 2a BeurkG.

An dieser Stelle setzte der Gesetzgeber nun mit einer Novellierung des § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG an und verpflichtet die Notar, Verbrauchern den Vertragstext selbst  zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen. Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe hierfür in der Niederschrift angegeben werden. Ein mehrmaliger Verstoß gegen diese Verpflichtung soll den Notar sein Amt kosten.

Damit reagiert der Gesetzgeber zum zweiten Mal innerhalb von zehn Jahren auf Missstände im Notarwesen, die vor allem in Großstädten auftraten und die Stiftung Warentest zu der Schlagzeile veranlasste "Notare – Reinfall mit Siegel?". Hintergrund sind die zahlreichen Schrottimmobilienfälle, die über sogenannte Mitternachts- und Sonntagsnotare abgewickelt wurden.

"Mit oder ohne Siebzehn Zwei?"

Die Mehrzahl der Schrottimmobilienfälle verlief stets nach dem gleichen Schema: Ein Vertriebsmitarbeiter rief bei einem potentiellen Käufer an und pries ihm eine Immobilie an, mit der Steuern gespart und fürs Alter vorgesorgt werden könnten. Bereits beim nächsten Gespräch mit dem Vertriebsmitarbeiter wurden die Interessenten zum Notar zur Beurkundung des Kaufvertrags gebracht. So lag es etwa in einem Fall, über den das Landgericht Leipzig zu entscheiden hatte (Urt. v. 26.04.2012, Az. V O 03707/10).

Im notariellen Kaufvertrag hieß es dann: "Der Käufer erklärt nach Belehrung gemäß § 17 Abs. 2a S. 2 BeurkG, dass er ausreichend Gelegenheit hatte – und zwar die vom Gesetzgeber gefordert Mindestfrist von zwei Wochen – sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen." Der Vertragstext lag den Käufern in Wirklichkeit jedoch nicht vor. In vielen anderen Fällen wurde lapidar formuliert: "Auf die Einhaltung der vierzehntägigen Wartefrist gemäß § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG wird verzichtet."

Die bisherige Gesetzesfassung erlaubte es vielen Notaren, sich damit zu begnügen, auf die Einhaltung der Wartefrist hinzuweisen und anschließend auf angeblichen Wunsch des Käufers den Vertrag zu beurkunden. Dazu geführt hatte auch die im amtlichen Mitteilungsblatt der Bundesnotarkammer vertretene Ansicht , die die Regelung wegen eines Verstoßes gegen die Vertragsfreiheit für verfassungswidrig hielt, jedenfalls aber sehr großzügig auslegte.

Nach unwidersprochenen Presseveröffentlichungen fragten manche Notare bereits am Telefon den Vermittler, ob die Beurkundung "mit oder ohne Siebzehn Zwei" erfolgen sollte. Nach bisheriger Rechtslage reichte es nämlich aus, wenn der Vermittler dem Kaufinteressenten ein Leerformular des Vertrags aushändigte.

Gesetzgeber nimmt Notare in die Pflicht

Notare müssen nun den Vertragsentwurf selbst an die Käufer versenden und die Einhaltung der zweiwöchigen Wartefrist zwischen Entwurfsversendung und Beurkundungstermin überwachen. Der Interessent soll tatsächlich die Möglichkeit haben, sich über die Wirtschaftlichkeit des Kaufs, die meist mit dem Spitzensteuersatz berechneten Steuersparmöglichkeiten und den baulichen Zustand der Immobilie sowie eventuelle öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen zu informieren. Erst nach Ablauf der cool-off-Phase soll er den verbindlichen Vertragsabschluss beim Notar unterzeichnen. Die Zweiwochenfrist ist eine Mindestfrist. Bei komplizierten Vertragspaketen kann auch eine längere Frist erforderlich sein.

Auch nach der neuen Gesetzesfassung sind Ausnahmen denkbar. Allerdings werden diese wesentlich enger als bisher auszulegen sein. Allein der Wunsch des Verbrauchers, ein vermeintliches Schnäppchen zu erwerben, genügt keinesfalls mehr. Stets muss es sich um Gründe handeln, die in der Verantwortung des Verbrauchers liegen, wie zum Beispiel ein Krankenhausaufenthalt. Auch hier darf sich der Notar nicht mit einem Augenzwinkern des Vermittlers begnügen.

Ist der Notar davon überzeugt, dass die Gründe nur vorgeschoben sind, darf er die Beurkundung erst nach Ablauf der Wartefrist vornehmen. Um eine rechtsaufsichtliche Prüfung zu ermöglichen, muss der Notar das Verfahren und den Grund für eine verkürzte Frist in der Urkunde dokumentieren. Verstöße gegen diesen neuen notariellen Verbraucherschutz führen künftig zur Amtsenthebung von schwarzen Schafen.

Notare müssen sich selbst zu Verhaltensregeln verpflichten

Das notarielle Beurkundungsverfahren soll die Vertragsfreiheit für beide Parteien sicherstellen. Es dient nicht dazu, dem wirtschaftlich erfahrenen Teil einseitig die Durchsetzung seiner Interessen zu ermöglichen. Der Schutz, der mit dem notariellen Beurkundungsverfahren verbunden ist, kann auf die Moral der handelnden Amtsträger aber nicht verzichten.

Da Notare Gebührenbeamte sind, die auf Einnahmen angewiesen sind und im Wettbewerb zu ihren Kollegen stehen, ist ein Missbrauch der geltenden Regeln nicht ausgeschlossen. Die Unterwerfung der Notare unter die Regeln des gewinnorientierten Rechtsdienstleistungsmarktes schränkt ihre persönliche Unabhängigkeit ein. Notare, die ihre Amtspflichten gegenüber Verbrauchern nicht allzu genau nahmen, profitierten bisher wirtschaftlich von ihrer Unmoral.
Die Eingliederung der sogenannten Mitternachts- und Sonntagsnotare in die Vertriebsstruktur von Immobilienvermittlern zeigt dieses Dilemma deutlich. Beurkundungsaufträge werden gerade im Immobilienbereich von Bauträgern, Banken, Maklern und sonstigen Immobilienvertrieben vergeben.

Die Verbraucher haben dagegen keine Marktmacht. Diese wirtschaftlichen Abhängigkeiten werden bisher im Notarstand – anders als in anderen Berufsgruppen – nicht offen diskutiert. Nur wenn es die Notare aber ohne gesetzlichen Zwang schaffen, Verhaltensregeln zu entwickeln, die dies verhindern, werden sie ihre Privilegien als öffentliche Amtsträger auch in Zukunft rechtfertigen können.

Der Autor Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz ist Notar in Regen und Zwiesel und Mitherausgeber eines Kommentars zum Beurkundungsgesetz.