Entscheidung des BGH mit Spannung erwartet: Unter­ver­mie­tung mit Gewinn als legitimes Geschäfts­mo­dell?

Eine unmöblierte Wohnung mit einem unbefristeten Mietvertrag zu einem ortsüblichen Mietzins zu finden, wird auf dem Wohnungsmarkt immer schwerer: Stattdessen werden Wohnungen häufig möbliert, befristet und zu einem Preis jenseits der ortsüblichen Vergleichsmiete angeboten. Dazu mischt sich in den letzten Jahren ein weiteres Geschäftsmodell: Die Vermietung von Wohnraum zur Untermiete, ebenfalls zu einem überdurchschnittlich hohen Preis.  

Die Beziehung zwischen Hauptmieter und Untermieter ist dabei rechtlich betrachtet relativ unproblematisch: Im Verhältnis zum Untermieter ist der Hauptmieter ebenfalls Vermieter mit der Folge, dass das gesamte Wohnraummietrecht Anwendung findet: Eine Befristung für den Zeitraum der Untermiete muss nach § 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) begründet werden. Liegt hierfür kein triftiger Grund vor, ist die Befristungsabrede unwirksam.  

Mietet der Untermieter nicht nur ein Zimmer, sondern die gesamte Wohnung, findet auch die sogenannte Mietpreisbremse (soweit in dem Gebiet eine entsprechende Rechtsverordnung existiert) Anwendung. Allerdings sollte das Bestehen derartiger Schutzrechte nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Untermieter insoweit prekär wohnt, weil sein Mietverhältnis vom Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängt, wie § 546 Abs. 2 BGB verdeutlicht.

"Berechtigtes Interesse" an Unterviermietung  

Auch die Beziehung zwischen Vermieter und Hauptmieter scheint auf den ersten Blick gesetzlich determiniert: Der Hauptmieter benötigt nach § 540 Abs. 1 S. 1 BGB der Erlaubnis der Vermieterin zur Weitervermietung. Handelt es sich um einen Hauptmieter von Wohnraum, so hat dieser gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, sofern er an dieser ein berechtigtes Interesse geltend machen kann.  

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist dieses weit auszulegen und erfasst jedes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Unproblematisch umfasst ist zum Beispiel der Wunsch des Hauptmieters zusammen mit einer anderen Person zu wohnen. Aber auch finanzielle Erwägungen, wie der Wunsch, nicht die gesamte Miete zu tragen (Urt. v. 31.01.2018, Az. VIII ZR 105/17) oder die Wohnung während der eigenen Abwesenheit zu erhalten (Urt. v. 13.09.2023, Az. VIII ZR 109/22), werden als berechtigtes Interesse anerkannt.

Höchstrichterlich noch nicht entschieden ist jedoch die Frage, ob ein berechtigtes Interesse auch dann vorliegt, wenn der Hauptmieter nicht nur Kosten einspart, sondern mit der Untervermietung auch einen Gewinn erzielt. Zu dieser Frage wird der Bundesgerichtshof am 28. Januar 2026 eine mit Spannung erwartete Entscheidung verkünden (Az. VIII 228/23). Medienberichten zufolge hat der VIII. Zivilsenat bei der Verhandlung im September die Rechtmäßigkeit der "gewinnbringenden" Untervermietung angezweifelt.

Aufteilung des Gewinns zwischen Vermieter und Hauptmieter?

Ob ein berechtigtes Interesse und damit ein Anspruch auf die Erteilung der Untermieterlaubnis gegeben ist, ist aus dem Mietverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter zu begründen. Das Landgericht (LG) Berlin hat in dem vom BGH zu entscheidenden Fall geurteilt, dass eine gewinnbringende Untervermietung jedenfalls dann kein berechtigtes Interesse begründet, wenn der Vermieter nicht am Gewinn beteiligt wird (Urt. v. 27.09.2023, Az. 64 S 270/22) In der Entscheidung bleibt unklar, wie eine derartige Partizipation rechtlich ausgestaltet werden müsste. Das LG zielt offenbar darauf ab, die gewinnbringende Untervermietung unter dem Aspekt der "Zumutbarkeit" über einen Untermietzuschlag gemäß § 553 Abs. 2 BGB abzugelten. Hiernach könnten sich Hauptmieter und Vermieter den Mehrerlös sozusagen teilen.

Der Vorschlag einer solchen Partizipationsmöglichkeit überzeugt nicht. Der Vermieter kann eine angemessene Erhöhung der Miete nach § 553 Abs. 2 nur dann verlangen, wenn ihm die Erteilung der Erlaubnis zur Untermiete andernfalls nicht zuzumuten ist. Der Untermietzuschlag soll somit Ausnahme und nicht die Regel sein. Die Frage der Zumutbarkeit für den Vermieter ist unabhängig von der Frage zu beantworten, ob der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Über einen Untermietzuschlag ist erst dann nachzudenken, wenn das berechtigte Interesse des Hauptmieters bereits bejaht wurde. Der Vorschlag einer Partizipation birgt darüber hinaus in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Gefahr eines Zusammenwirkens von Vermieter und Hauptmieter zulasten des Untermieters, da der Untermietzuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgeschlagen wird.

Kein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache

Aus unserer Sicht stellt eine gewinnbringende Untervermietung keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar. Der Grund hierfür liegt in der Natur des Mietverhältnisses, dass das Wohnen des Mieters zum Inhalt hat.

Wohnraum stellt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts den Mittelpunkt der privaten Existenz dar (Beschl. v. 26.05.1993, Az. 1 BvR 208/93). Der Vertragszweck Wohnen ist daher auch für die Thematik der Untermiete maßgeblich. Der Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis besteht, wenn es der vertraglich vereinbarten Nutzung zu Wohnzwecken entspricht. Der Wunsch des Hauptmieters zusammen mit anderen Personen zu wohnen, ist Ausdruck selbstbestimmten Wohnens und damit von einer Nutzung zu Wohnzwecken erfasst.

Ebenso zum Wohnen gehört der Erhalt des eigenen Wohnraums während der eigenen zeitweisen Abwesenheit, etwa aufgrund eines berufsbedingten Aufenthalts im Ausland. Die Grenzen des Wohnens sind bei einer gewinnbringenden Untervermietung jedoch überschritten. Hier unternimmt der Hauptmieter eine wirtschaftliche Verwertung der Räume. Mit wirtschaftlicher Verwertung ist ein Gewinn gemeint, der darauf beruht, dass der Wohnraum an sich verwertet wird; nicht dagegen bereits ein (geringer) Abschlag, der fairerweise etwa für die Nutzung des Mobiliars oder für die (Mit-)Benutzung der Haushaltsgegenstände verlangt werden kann. Eine Nutzung zu Verwertungszwecken unterscheidet sich in grundlegender Weise von einer Nutzung zu Wohnzwecken, verstanden als Mittelpunkt der privaten Existenz.

Für die Untermiete ist damit festzuhalten, dass dem Hauptmieter an der gewinnbringenden Untervermietung das berechtigte Interesse fehlt. Der Vermieter muss eine derartige Untervermietung nicht genehmigen. Darüber hinaus ist in der gewinnbringenden Untervermietung in der Tat ein vertragswidriger Gebrauch zu sehen, der auch die Kündigung des Hauptmietverhältnisses nach sich ziehen kann.

Die Autorinnen Undine Christian und Franziska Brachthäuser sind Wissenschaftliche Mitarbeiterinnen am Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Arbeits- und Sozialrecht von Prof. Dr. Florian Rödl an der FU Berlin. Sie forschen zum Wohnraummietrecht.