Mietrechtsreform auf dem 75. Deutschen Juristentag: "Sozial­ver­mie­tungspf­licht statt Miet­p­reis­b­remse"

LTO: Herr Professor Artz, auf dem 75. Deutschen Juristentag (DJT) stellen Sie und Ihr Kollege Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter Vorschläge zur Diskussion, wie das Mietrecht sozialer ausgestaltet werden kann. "Wohnen für Alle" steht in der Überschrift Ihres Gutachtens – das weckt Erwartungen.

Prof. Dr. Markus Artz: Die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum ist im Mieterland Deutschland eine der wichtigsten sozialen Fragen. Auch wenn Änderungen im Mietrecht sicher kein Allheilmittel sind, darf auf die Steuerung durch das Mietrecht nicht verzichtet werden. Hierzu braucht es zielgenaue Regelungen. Die Mietpreisbremse in § 556d ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), die den einkommensschwächeren Personen den Zugang zum Wohnungsmarkt erleichtern soll, gehört in der aktuellen Form wohl nicht dazu.

Warum nicht? Die Idee, dass die Miete bei Neu- und Wiedervermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, klingt doch erst einmal sinnvoll.

Die Defizite der im Jahr 2015 geschaffenen Regelung sind vielfältig.  Ein strukturelles Problem ist, dass sie den Mieter zum Wächter der Mietpreisbremse macht. Ihre Einhaltung wird weder hoheitlich kontrolliert noch ist sie bußgeldbewehrt. Ihre Durchsetzung ist allein den Mietern überlassen. Denen fehlt es aber häufig an den notwendigen Kenntnissen oder finanziellen Mitteln. Vor allem aber scheuen sie gerade auf angespannten Mietmärkten die Konfrontation mit ihrem Vermieter. Schon herauszufinden, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, überfordert viele. Das geltende System der Mietpreisbremse verlangt es den Mieterinnen und Mietern ab, einen Vertrag zu überhöhten Konditionen abzuschließen und dem Vermieter postwendend zu erklären, dass man die vereinbarte Miete nicht zahlen, jedenfalls teilweise zurückfordern wird. Dazu sind Mieter vielfach nicht bereit. Einige Kommunen, zum Beispiel Frankfurt a.M, haben sich dazu aufgemacht, den Mietern zur Seite zu springen, was ich sehr begrüße.

Was aber noch problematischer ist: Die Mietpreisbremse ist sozial nicht zielgenau, sondern wirkt überschießend, weil sie die Miete auch zugunsten einkommensstarker Mieter reguliert. Das Preisrecht ist hier nicht das richtige Instrument, um auf die Verteilung des vorhandenen Wohnraums einzuwirken.

Pflicht, Wohnungen an Einkommensschwache zu vermieten

Was schlagen Sie stattdessen vor?

Die Länder sollten – so weit es der örtliche Wohnungsmarkt erfordert – eine Sozialvermietungspflicht durch ein Wohnraumversorgungsgesetz einführen. Wohnungsunternehmen würden verpflichtet, einen Teil ihrer Wohnungen, zum Beispiel ein Drittel, an Personen zu vermieten, die aus finanziellen Gründen Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche haben. Kommen sie der Pflicht nicht nach, hätte dies für sie eine Abgabenpflicht zur Folge.

Als Vorbild sehen wir hier die Regelungen über den Zugang schwerbehinderter Menschen zum Arbeitsmarkt. Die §§ 154 ff. im neunten Buch Sozialgesetzbuch verpflichten Arbeitgeber mit mindestens 20 Arbeitsplätzen, auf wenigstens fünf Prozent der Arbeitsplätze schwerbehinderte Menschen zu beschäftigen. Kommen Sie dieser Pflicht nicht nach, müssen sie eine zweckgebundene Ausgleichsabgabe entrichten.

Und wenn ein Eigentümer nur ein oder zwei Wohnungen vermietet?

Die Sozialvermietungspflicht sollte grundsätzlich sämtliche Anbieter von Wohnraum mit Ausnahme von Kleinstanbietern treffen. In Betracht käme eine Grenze in Anlehnung an § 573a Abs. 1 S. 1 BGB, das wären drei Wohnungen, oder an § 23 Abs. 1 S. 2 Kündigungsschutzgesetz, das wären sechs Wohnungen. 

Wer würde von so einer Sozialvermietungspflicht profitieren?

Alle Personen, die die Marktmiete für Wohnraum angemessener Größe nicht in zumutbarer Weise bestreiten können. Die maßgebliche Einkommensgrenze wird bestimmt, indem diese Marktmiete mit der vom Gesetzgeber zu bestimmenden Mietbelastungsquote ins Verhältnis gesetzt wird. Versorgungsberechtigt sollten neben Einzelpersonen auch Versorgungsgemeinschaften sein, etwa Familien oder nichteheliche Lebensgemeinschaften.

Mit anderen Worten: Wer für sich und gegebenenfalls seine Lieben einen zu großen Teil vom Nettoeinkommen für Miete ausgeben müsste, bekommt einen entsprechenden Wohnversorgungsschein ausgestellt. Damit kann er sich dann auf Sozialwohnungen bewerben.

Abschaffung der Mietpreisbremse

Da werden Ihnen aber alle Vermieter ganz schnell ein "verfassungswidrig!" entgegenrufen, weil so ein Anspruch in ihr Eigentumsrecht eingreifen würde.

Selbstverständlich stellen sich verfassungsrechtliche Fragen, die wir aber geprüft haben. Ein Wohnraumversorgungsgesetz wäre demnach materiell verfassungsgemäß. Sie dürfen nicht vergessen, dass ja Voraussetzung die Abschaffung der Mietpreisbremse ist. Vermieter können mit zahlungskräftigen Mietern nach unserem Konzept auch höhere Mieten vereinbaren.

Diese Mehreinnahmen wären eine Kompensation für die Belastungen, die mit der Sozialvermietungspflicht verbunden sind. Vor diesem Hintergrund handelt es sich bei dieser um eine zulässige Schranken- und Inhaltsbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 S. 2 Grundgesetz (GG).

Mieterschutz auch für Kurzzeitmieten

Im Mietrecht-II-Gesetz der Bundesregierung, das aktuell im Bundestag beraten wird, soll Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch durch eine klare zeitliche Grenze von sechs Monaten rechtssicherer ausgestaltet werden. Hintergrund ist, dass derartige Kurzmietverträge in der Praxis überhandnehmen, weil dann die Mietpreisbremse, nicht greift.

Eine starre Zeitgrenze wäre zwar besser als die die aktuelle Rechtslage, bei der immer wieder Streit aufkommt, wann eine Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne von § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt.

Allerdings leuchtet es mir überhaupt nicht ein, warum bei solchen Kurzmietverträgen Mieterschutzrechte außen vor bleiben sollen. Nach unserer Meinung sollte deshalb § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestrichen werden. Für Zeitmietverträge gilt aktuell § 575 BGB. Die Vorschrift sollte um eine Regelung ergänzt werden, wonach Kurzzeitverträge dann zulässig sind, wenn sie im Interesse der Mieter abgeschlossen werden. Auf solche Verträge ist dann aber selbstverständlich das Miethöherecht anzuwenden. Das gilt ja auch für den derzeit möglichen qualifizierten Zeitmietvertrag im Interesse des Vermieters.

"Möbelkündigungsrecht" einführen

Im Gesetzentwurf der Bundesregierung soll auch gegen überteuerte Mieten bei möbliertem Wohnraum vorgegangen werden. Vorgesehen ist ein vorgeschriebener "Möblierungszuschlag". Und für voll möblierte Wohnungen soll grundsätzlich eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden können. Informiert der Vermieter darüber nicht, soll die Wohnung jedenfalls vorübergehend als unmöbliert vermietet gelten. Einverstanden damit?

Grundsätzlich ist es richtig, die Vermietung möblierter Wohnung rechtlich einzuhegen. Manche Vermieter glauben, nur weil sie eine alte Couch in die Wohnung stellen, höhere Miete verlangen zu dürfen.

Und allgemein hält sich offenbar der Irrglaube, dass bei der Vermietung von möblierten Wohnungen die Mietpreisbremse nicht gilt. Das stimmt aber nicht. Mieter von möbliertem Wohnraum haben nur Probleme, aus einem Mietspiegel die ortsübliche Miete ablesen zu können. Denn Mietspiegel erhalten typischerweise keine Daten für möblierte Wohnungen. Systemgerecht wäre es daher, die Mietspiegel um Daten von möblierten Wohnungen zu ergänzen. Allerdings wäre dies mit einem erheblichen Aufwand verbunden ist. Denn Wohnraum kann ganz unterschiedlich möbliert sein, was eine entsprechend umfangreiche Datenerhebung erfordern würde.

Was schlagen Sie vor?

Eine effizientere Alternative wäre ein "Möbelkündigungsrecht" des Mieters. Dann könnte ein Mietvertrag nur hinsichtlich des Mobiliars mit der Folge gekündigt werden, dass sich die Miete in angemessenem Verhältnis reduzierte.

Wenn man die These teilt, dass Wohnraum entgegen der Nachfrage möbliert vermietet wird, hätte ein solches Kündigungsrecht eine marktbereinigende Funktion. Denn es würde Mieter, die sich gegen ihren Willen mit möbliertem Wohnraum versorgen mussten, zu einem "Marktwechsel" ermächtigen. Dieser Marktwechsel würde auch das Problem der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erledigen, weil der Wohnraum anschließend unmöbliert vermietet ist.

Vermieterinteressen haben Sie dabei aber so gar nicht im Blick.

Doch. Sie müssen in Fällen geschützt werden, in denen sie in der Erwägung, ein Marktbedürfnis zu befriedigen, in erheblichem Umfang in eine Möblierung investiert haben, sich dann aber mit einer Möbelkündigung konfrontiert sehen. Hierfür braucht es im Gesetz eine Schranke.

Unser Vorschlag lautet daher: "Sind Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände mitvermietet, so kann der Mieter den Mietvertrag hinsichtlich dieser Gegenstände kündigen. Dies gilt nicht, wenn die Kündigung auch unter Würdigung der Interessen des Mieters dem Vermieter nicht zugemutet werden kann."

Gesetzliche Indexmiete statt Mietendeckel 

Die Linke hat jetzt einen bundesweiten Mietendeckel vorgeschlagen, Mieten sollen bundesweit sofort eingefroren werden. Kein Vermieter darf mehr als die lokale Durchschnittsmiete verlangen, weder durch Mieterhöhungen noch bei Neuvermietung. Überhöhte Mieten sollen auch nachträglich abgesenkt werden. Was halten Sie davon?

Ich finde es grundsätzlich gut, dass man sich darüber Gedanken macht, wie man gegen explodierende Mieten vorgehen kann. Mein Kollege Prof. Dr. Thorsten Kingreen hat auch ein lesenswertes Gutachten vorgelegt, das mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen eines solchen Deckels befasst.

Im Detail hätte ich allerdings noch Klärungsbedarf. Es leuchtet mir ein, die Ermittlung der Vergleichsmiete breiter aufzustellen und alte, unveränderte Bestandsmieten einzubeziehen. Es stellt sich aber die Frage, ob es richtig ist, auch geförderte Mieten in die Berechnungsgrundlage für eine Durchschnittmiete einfließen zu lassen, auf der anderen Seite aber Neubaumieten außen vor zu lassen. Auch eine nachträgliche Absenkung bestehender Mieten halte ich für problematisch. Hier verdienen Vermieter, die sich bislang an das geltende Recht gehalten haben, Vertrauens- und Bestandsschutz.

In unserem Gutachten für den DJT schlagen wir als Instrument der Regulierung eine gesetzliche Indexmiete vor, die and die Inflation gekoppelt ist. Regelungsort wäre das BGB, weil die Mietanpassungsvorschriften das verfassungsrechtlich gebotene Korrelat für den Kündigungsschutz sind. In den "Warenkorb" des Index kämen die Erhaltungs-, Finanzierungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten mit Ausnahme der Heizkosten sowie etwaiger weiterer, verbrauchsabhängig abzurechnender Kosten. Geführt würde der Mietenindex regional von den Statistischen Landesämtern.

Schließlich möchte ich noch darauf hinweisen, dass wir eine grundsätzliche Umgestaltung des Kündigungsrechts in der Wohnraummiete vorschlagen. Dazu sei ein Blick in das Gutachten empfohlen.

Herr Professor Artz, vielen Dank für das Gespräch.

Prof. Dr. Markus Artz ist Inhaber des Lehrstuhls für Bürgerliches Recht, Europäisches Privatrecht, Handels- und Wirtschaftsrecht sowie Rechtsvergleichung an der Universität Bielefeld.

Gemeinsam mit seinem Kollegen Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter hat Artz für den 75. Deutschen Juristentag vom 16. bis 18. September in Erfurt das Gutachten "Wohnen für Alle – Welche Reformen des Mietrechts sowie anderer Organisationsund Förderformate empfehlen sich?" erstellt. Es bildet neben den Referaten die wissenschaftliche Grundlage für die Diskussion in der Abteilung Zivil- und Sozialrecht. Das Gutachten kann hier heruntergeladen werden.