LG Bochum zu Grundsatzdebatte: Darf eine eGbR wegen Eigen­be­darfs kün­digen?

Erst vor kurzem veröffentlichte der BGH eine neue Leitsatzentscheidung zur Eigenbedarfskündigung eines Mietvertrags durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Der Fall spielte im Wesentlichen vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) am 01.01.2024. Sonst hätte der BGH eine viel brennendere Frage beantworten müssen: Darf sich die neu eingeführte eingetragene GbR (eGbR) überhaupt noch auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter berufen?

Das Landgericht (LG) Bochum musste sich dieser Frage stellen (Urt. v. 12.09.2025, Az. 10 S 41/25). Seine Antwort lautete: Ja.

Der Streitfall betraf zwei Ehepaare. Eines der Paare mietete von dem anderen schon seit über 30 Jahren eine etwa 100qm große Wohnung. Es kam wie es kommen muss: Im Jahr 2024 trennte sich das Vermieterpaar. Die Frau sagte vor dem LG aus, ihr Mann habe die Familie und die drei Kinder vernachlässigt und Versprechen nicht eingehalten. Der Mann entgegnete, dass er wegen seiner neuen Führungsposition nicht die Kapazität gehabt hätte die Forderungen seiner Frau zu erfüllen. Von da an musste der Mann im Wohnzimmer im Erdgeschoss des dreistöckigen Familienhauses schlafen. Um dieser Situation schnellstmöglich zu entkommen, meldete er Eigenbedarf an der vermieteten Wohnung an.

Wichtig zu wissen: Die Eheleute hatten sich zuvor zu einer Zwei-Personen-GbR zusammengeschlossen, die seit Februar 2024 im Gesellschaftsrichter eingetragen war. Rechtlich war diese eGbR Vermieterin der Wohnung und sprach auch im Mai 2024 die Eigenbedarfskündigung aus. 

MoPeG löst Grundsatzdebatte aus

Da die Mieter der Kündigung widersprachen und die GbR auf Herausgabe klagte, landete der Fall erst beim Amtsgericht (AG) Bochum und schließlich die Berufung beim LG. 

Der Fall wirft ein in der juristischen Literatur bereits viel diskutiertes neues rechtliches Problem auf. Bisher war höchstrichterlich geklärt, dass eine vermietende GbR sich bei der Kündigung analog § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehöriger berufen darf. Die Analogie begründete der Bundesgerichtshof (BGH) damals damit, dass durch die Rechtsfähigkeit der Außen-GbR eine vom Gesetzgeber nicht geplante Lücke entstanden sei. Es hänge nur vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit eine Wohnung als Bruchteilsgemeinschaft oder als GbR vermiete. Vor der berühmten "Weißes-Ross-Entscheidung" des BGH war jede GbR eine gewöhnliche Vermietermehrheit bei der jeder Gesellschafter sich unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen konnte.

Mit Einführung des MoPeG, welches die Rechtsfähigkeit der Außen-GbR ausdrücklich regelt (§ 705 Abs. 2 BGB), wurde dieser Argumentation die Grundlage entzogen. Der wohl überwiegende Teil der juristischen Literatur hat daher das Ende der Analogie ausgerufen. Aufgrund der neuen Regelung könne die Außen-GbR nicht mehr wie eine Vermietereinheit bzw. Miteigentümergemeinschaft behandelt werden. Sie stehe Personenhandelsgesellschaften wie OHG oder KG gleich, die sich unstreitig nur auf eigene Interessen der Gesellschaft und nicht auf den Eigenbedarf ihrer einzelnen Gesellschafter berufen dürfen. Spätestens mit der (im Ausgangspunkt freiwilligen) Eintragung in das Gesellschaftsregister sei eine GbR vollständig verselbstständig und von ihren Mitgliedern entkoppelt. 

Diese Folge sei auch interessengerecht, da die Eintragung einer bewussten Entscheidung entstamme und nicht länger der Zufall über die Rechtsstellung der GbR entscheide. Wer die Vorteile der Registerpublizität nutze, könne sich im Mietrecht nicht zugleich wie eine bloße Vermietermehrheit behandeln lassen. Zudem lasse die Nicht-Regelung im MoPeG darauf schließen, dass der Gesetzgeber sich der Problematik bewusst nicht angenommen habe und daher auch keine Regelungslücke mehr bestehe.

Aufgrund dieser Vielzahl nachvollziehbarer Argumente, hatte die erste Instanz, das AG Bochum, die Klage daher noch abgewiesen. Auch das AG Hamburg traf im vergangenen Jahr eine ähnliche Entscheidung (Urt. v. 18.09.2025, Az. 44 C 159/25).

LG erlaubt Eigenbedarfskündigung weiterhin

Das LG folgte jedoch der gegenteiligen Ansicht. Es urteilte, die eGbR könne sich auf den Eigenbedarf ihres Gesellschafters berufen.

Das Gericht stellt im Wesentlichen auf den Zweck und die Rechtswirkungen des MoPeG ab, das die bestehende Rechtslage nicht verändert habe. Ziel des Gesetzgebers sei lediglich gewesen, das GbR-Recht, wie es bereits vor den Gerichten praktiziert worden sei, festzuschreiben und die Vorschriften an die heutigen praktischen Bedürfnisse anzupassen. Keineswegs habe der Gesetzgeber auch die mietrechtliche Situation regeln wollen oder gar bedacht, sodass eine analogiefähige planwidrige Gesetzeslücke fortbestehe. 

Die Nähe zu den Personenhandelsgesellschaften OHG und KG und die Verselbstständigung der Außen-GbR seien schon vor der Änderung geltendes Recht gewesen. Auch sei keine vollständige Entkopplung der eGbR von ihren Gesellschaftern zu erkennen. Immerhin habe der Gesetzgeber an der persönlichen Haftung der Gesellschafter festgehalten (§ 721 BGB). Die Punkte, in denen die GbR anderen juristischen Personen angenähert wurde, beträfen "einzig gesellschaftsrechtliche Details" und hätten "keinerlei Bezug zu spezifisch mietrechtlichen Fragen".

Zudem stärke das MoPeG sogar die Position der Mieter, da eine GbR, die Grundstückseigentum hält nunmehr gemäß § 47 Abs. 2 Grundbuchordnung (GBO) zur Eintragung in das Gesellschaftsrichter verpflichtet sei. Der Mieter könne so Anzahl und Identität der Gesellschafter leichter feststellen.

Das LG hat die Revision zum BGH zugelassen, welche das Mieter-Paar auch eingelegt hat. Damit wird sich das Karlsruher Gericht nun mit dieser Frage auseinandersetzen müssen. Die Entscheidung dürfte erhebliche praktische Bedeutung haben.