LG Berlin II spricht Mieter Mehrerlös aus neuer Miete zu: Wenn Eigen­be­darf zum Eigentor wird

Die Zahl der Eigenbedarfskündigungen in Deutschland liegt hoch. Umso ärgerlicher ist es, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wird. Eine ungewöhnliche Entscheidung der 66. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Berlin II stärkt nun die Mieterrechte in einer solchen Situation (Urt. v. 28.02.2024, Az. 66 S 178/22).

Hintergrund des Urteils ist ein Fall, der zunächst vor dem Amtsgericht (AG) Kreuzberg (Az. 14 C 96/21) seinen Lauf nahm: Im Juli 2015 kündigte ein Vermieter dem Mieter aufgrund von Eigenbedarf, da seine Tochter einziehen sollte. Der Mieter zog dann im November 2018 aus, die entstandenen Umzugskosten machte er beim Vermieter im Wege des Schadensersatzes geltend. 

Allerdings zog die Tochter des Vermieters in der Folgezeit überhaupt nicht ein, stattdessen stand die Wohnung monatelang leer. Der Mieter verklagte daraufhin den Vermieter auf Wiedereinräumung des Besitzes an den unbewohnten Wohnräumen. Dieser trug daraufhin vor, dass seine Tochter nach wie vor einziehen wolle. Allerdings vermietete er die Wohnung sodann im November 2021 an neue Mieter, die sofort einzogen. Die Einräumung des Besitzes sei daher nicht möglich. 

Das AG gab dem Vermieter dann erst einmal auf, eine Kopie des Mietvertrages mit ungeschwärzter Miethöhe ans Gericht zu übermitteln. Zwar reichte der Vermieter den Mietvertrag ein, allerdings schwärzte er die Miethöhe. In der Folgezeit versuchte der Mieter, das AG zur Durchsetzung der erforderten Vorlage einer ungeschwärzten Miethöhe zu bewegen – vergeblich. Daraufhin machte er klageändernd einen Auskunftsanspruch über die Höhe der Miete geltend. Das hat das AG jedoch abgewiesen: Das Begehren des Mieters sei unschlüssig, die aktuell von den neuen Mietern gezahlte Miethöhe sei zur Geltendmachung von etwaigen Schäden irrelevant und werde nicht benötigt. Hiergegen legte der Mieter Berufung ein, über die nun das LG entschieden hat. 

Auskunftsanspruch über neue Miethöhe 

Es entschied, dass dem Mieter dieser Auskunftsanspruch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zustehe. Auskunftsansprüche aus § 242 BGB sind laut LG für eine Vielzahl von Fallgruppen anerkannt, auch für den konkreten Fall.  

Es treffe – anders als vom AG behauptet – nicht zu, dass die Auskunft für den Mieter “gänzlich irrelevant” sei, denn der Mieter wolle nach dem Verlust seiner Wohnung seine Rechte verfolgen.  

Die Umzugskosten habe er bereits im Wege des Schadensersatzes zugesprochen bekommen. Das im Raum stehende Haftungsverhältnis zwischen dem früheren Mieter und dem Vermieter stelle dabei die nach § 242 BGB erforderliche “besondere rechtliche Beziehung” dar. Nur der Vermieter verfüge über die Information der “neuen” Miethöhe und könne diese unschwer offenlegen. Der Mieter benötige diese Information, um seine Ansprüche geltend machen zu können. Wenn es nach dem LG geht, sei der Mieter nämlich nicht darauf beschränkt, lediglich wirtschaftliche Einbußen zu beanspruchen, die ihm durch eigene Ausgaben entstanden seien. Er habe außerdem Ansprüche, die über seinen Schadensersatzanspruch hinausgehen – und  zwar konkret aus § 285 Abs. 1 BGB (sog. stellvertretendes Commodum). 

Unmöglichkeit eingetreten, Rückgriff auf Surrogat 

Das begründet das LG folgendermaßen: Aufgrund des vorgetäuschten Eigenbedarfs habe kein wirksamer Kündigungsgrund bestanden, sodass der frühere Mieter ein Recht auf “Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte” erlangt habe. Der Vermieter sei also verpflichtet gewesen, dem Mieter den unmittelbaren Besitz an den Wohnräumen zu ermöglichen. Aber da der Vermieter die Wohnung schließlich weitervermietete, konnte er diese Pflicht nicht erfüllen. Es sei Unmöglichkeit nach § 275 BGB eingetreten.  

Für den früheren Mieter bestehe nun die Möglichkeit, nach § 285 Abs. 1 BGB auf ein vorhandenes Surrogat zurückzugreifen. Dieses Surrogat sei hier in der Differenz zwischen der früheren und der neuen Miethöhe zu sehen. Die nach § 285 BGB vorausgesetzte Identität zwischen dem vom früheren Mieter eingebüßten Gegenstand und dem Surrogat liege vor: Der Vermieter habe den dauerhaft berechtigten Besitz den neuen Mietern überlassen, obwohl der frühere Mieter genau diesen Gegenstand beanspruchen konnte. 

Bedeutsamer Schritt im Mietrecht 

Das LG sieht seine Ansicht durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 10.05.06 (XII ZR 124/02) bestätigt (Urt. v, 10.05.06, Az. XII ZR 124/02). Hierbei ging es um zwei konkurrierende Mieter einer Parkplatzfläche. Der frühere Mieter wurde “vertrieben” und dem neuen Mieter wurde die Fläche zur Betreibung eines Marktes überlassen. Der frühere Mieter verlangte vom Vermieter den Erlös heraus, den der Vermieter von dem anderen Mieter vereinnahmte. Der BGH lehnte einen Anspruch aus § 281 BGB a.F. (§ 285 Abs. 1 BGB n.F.) aber ab. Die erforderliche Identität zwischen dem vom klagenden Mieter eingebüßten Gegenstand und demjenigen Surrogat fehle, das dem Vermieter durch den anderen Mieter zufließe. Sie fehle deshalb, weil der klagende Mieter “einen Parkplatz verloren” habe, als Ersatz aber vom Vermieter den “Mietzins für einen Marktplatz” herausverlangt habe.  

Mit der Entscheidung hat das LG einen bedeutsamen Schritt im Mietrecht gemacht, welcher Signalwirkungen auf die gängige Praxis der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigungen haben könnte. Lag der Fokus bei Fällen um vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen bislang häufig auf Schadensersatzansprüchen, geht die Rechtsprechung mit einem möglichen Anspruch aus § 285 BGB nun einen Schritt weiter, indem sie den Vermieter zwingt, unrechtmäßig erzielte Gewinne herauszugeben. Für Mieter eröffnen sich so neue Wege, um sich gegen rechtswidrige Kündigungen zur Wehr zu setzten. Allerdings verzichtete das LG auf weitere Ausführungen zur Rechtsfolge und Reichweite des Anspruchs aus § 285 BGB.