LTO.de - Legal Tribune Online - Aktuelles aus Recht und Justiz
 

Immobilienpolitik der Großen Koalition: Inves­toren ver­ängs­tigt

von Dominik Schüller

30.01.2014

2/2: Mietfläche: Zahlreiche Neuvermessungen notwendig?

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) geht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass Flächenabweichungen der im Mietvertrag vereinbarten Mietfläche nur dann relevant werden, wenn sie mehr als zehn Prozent betragen.

Die Bundesregierung will das ändern. Nur noch die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche soll Grundlage für Ansprüche des Vermieters sein. Kaum eine deutsche Wohnung dürfte aber absolut richtig vermessen sein. Häufig übernehmen neue Eigentümer die Angaben ihrer Vorgänger zur Wohnfläche. Selbst Quadratmeterangaben in Bauplänen sind oft nicht exakt. Zukünftig würde der Vermieter dazu gezwungen, bei einer Neuvermietung die Wohnung von einem Fachmann vermessen zu lassen. Die Kosten dafür werden am Ende die Mieter tragen.

Bei Bestandsmietverhältnissen besteht zudem die Gefahr, dass es zu tausenden von Prozessen um Minimalbeträge vor den ohnehin überlasteten Amtsgerichten kommt.

Neue Berechnungsmethode für Mietspiegel wird nicht viel helfen

In einem Satz wird im Koalitionsvertrag angekündigt, dass im Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete auf eine breitere Basis gestellt und realitätsnäher dargestellt werden soll. Vermutlich ist dies so zu verstehen, dass der Betrachtungszeitraum auf mehrere Jahre ausgeweitet werden soll, was faktisch zu einer Reduzierung der ortsüblichen Vergleichsmiete führen wird.

Es entstünde der marktwirtschaftlich ungesunde Fall, dass der Markt aufgrund des knappen Angebotes bereit ist, einen höheren Preis zu zahlen, als der Vermieter bei einer Neuvermietung verlangen darf. Abstandszahlungen und ähnliche bereits in den 90er Jahren bekannte Erscheinungen könnten hierdurch eine Renaissance erleben.

Faktisch würde dies dazu führen, dass wiederum die wirtschaftlich starken Mieter den Zuschlag zur Anmietung der begehrten Mietwohnung erhalten. Geringverdiener gehen tendenziell solange leer aus, bis das Angebot (Mietflächen) wieder steigt und dadurch die Nachfrage nachlässt. Wenn jedoch Investitionsanreize durch gesetzliche Änderungen gestrichen werden, wird der Markt wegen der Eingriffe wohl eher langsamer reagieren als gewünscht.

Bestellerprinzip im Maklerrecht

Der Koalitionsvertrag gibt zum Bestellerprinzip lediglich preis, dass der Makler von demjenigen bezahlt werden soll, der ihn auch bestellt hat. Dies ist bereits insoweit ungenau, als man einen Makler regelmäßig nicht wie eine Pizza bestellt. Vielmehr schließt dieser regelmäßig mit dem Vermieter, dem Mieter oder beiden einen Vertrag ab. In diesem Rahmen gilt wie überall in unserer Rechtsordnung grundsätzlich, dass nur innerhalb des jeweiligen Vertragsverhältnisses Zahlungen zu leisten sind.

In der Regel vereinbaren Makler und Vermieter keinen typischen Maklervertrag, da der Vermieter dem Makler keine Provision zahlen will. Der Makler erhält lediglich die Möglichkeit, die Wohnung am Markt auf sein Risiko anzubieten. Er schließt deshalb regelmäßig erst mit dem Mieter einen Maklervertrag ab und vereinbart für den Vermittlungserfolg eine Provision (die von der Makler- und Bauträgerverordnung gedeckelt wird).

Nach dem Wunsch der Bundesregierung soll nun wohl derjenige die Maklerprovision zahlen, der das erste Mal Kontakt mit dem Makler hatte – unabhängig von späteren vertraglichen Vereinbarungen. Jedem Juristen müssen sich da die Nackenhaare sträuben. Denn dies ist ein erheblicher Eingriff in die Vertragsfreiheit. Auch faktisch wird dies nichts daran ändern, dass bei knappem Immobilienangebot im Ergebnis der Mieter die Maklerprovision wird zahlen müssen.

All das sind nur Beispiele für die Immobilienpolitik der neuen Bundesregierung, die erklärtermaßen auf einen wohnungspolitischen Dreiklang setzt: Stärkung der Investitionstätigkeit, Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus mit ausgewogener mietrechtlicher und sozialpolitischer Flankierung. Das klingt gut, die Umsetzungsvorschläge klingen jedoch holprig bis riskant oder kontraproduktiv.

So wird es etwa nicht von Vorteil für den Immobilienmarkt sein, wenn einzelne Punkte wie die Mietpreisbremse sehr schnell ohne flankierende Maßnahmen umgesetzt werden. Es wäre daher gut, wenn die Bundesregierung – wie angekündigt – den Dialog mit der Immobilienwirtschaft weiter ausbauen würde.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Immobilienrechtskanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin und twittert unter twitter.com/ra_schueller aber Themen der Immobilienwirtschaft.

Zitiervorschlag

Dominik Schüller, Immobilienpolitik der Großen Koalition: Investoren verängstigt . In: Legal Tribune Online, 30.01.2014 , https://www.lto.de/persistent/a_id/10824/ (abgerufen am: 07.08.2020 )

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 30.01.2014 10:55, Kkap

    ein etwas sehr einseitiger artikel über die höchst überfälligen reformen auf dem mietwohnungsmarkts.

  • 30.01.2014 15:13, Alex Weber

    Bitte liebe LTO,
    derart einseitige Lobby-Artikel bitte nicht ungelesen übernehmen.
    Mir ist beim Lesen schlecht geworden.
    Vielen Dank.

    • 30.01.2014 15:26, ra_schueller

      Ich bin auch für Mieterschutz und bezahlbare Mieten. Allerdings scheinen mir die Vorschläge nicht der richtige Weg zu sein. Die Logik: Mieten zu hoch - ein Gesetz muss her. Oder: Makler zu teuer - sollen Vermieter zahlen. Erschießt sich mir nicht. Der Staat hat über Mietspiegel genug Spielraum für Bestandsmieten und muss eben die Rahmenbedingungen für Neubauvorhaben schaffen. Indem man investorenfeindliche Gesetze schafft, erreicht man das sicherlich nicht. Und in Berlin, wo auf dem Tempelhofer Feld 1.700 bezahlbare Innenstadtwohnungen (6-8€/qm) geschaffen werden sollten, verhindert man den Neubau. Ich bin mir sicher, unter den Stimmen waren auch einige Mieter... Das Thema polarisiert, keine Frage. Das liegt daran, das der gerechte Ausgleich zwischen Eigentum und Wohnrecht immer eine Frage der Perspektive ist. Wi müssen froh sein, dass wir ein so soziales Mietrecht haben. Schauen Sie einmal über den Tellerrand ein paar Staaten weiter. Da sind Mieter dem Vermieter ziemlich ausgeliefert.

  • 30.01.2014 15:56, Volker

    In den Gesetzgebungsorganen sitzen Politiker, die gewählt werden wollen.
    Um gewählt zu werden, ist es das wichtigste, Dinge zu tun, die man als "gut" darstellen kann, und für die man sich von der Masse der uninformierten und kompetenzmäßig meist laienhaften Wähler Beifall und Zustimmung erhoffen kann.
    Ob die Dinge, die man als Politiker tut, wirklich "gut" sind, also wirklich real Aussicht auf eine erfolgreiche Verbesserung der Situation haben, ob sie funktionieren und tatsächlich dem gemeinwohl nützlich sind, ist für viele Politiker sekundär.
    Nicht nur Politiker, sondern auch immer mehr andere Menschen, streben immer weniger danach, etwas zu tun, was ihren Kunden oder Mitmenschen tatsächlich hilft und nützt, sondern vielmehr danach, was sie selbst den Augen ihrer Kunden und Mitmenschen gut aussehen lässt.
    Und was die Mehrheit der Menschen als positiv oder negativ empfindet, daß wird weitgehend nicht durch wissenschaftliche Erkenntnis oder selbstständiges logisches Denken, sondern durch die Vorgaben der Massenmedien und des jeweiligen Zeitgeist beeinflusst.
    Daher wird es immer wichtiger, die Bevölkerung zu informieren, und sie zu selbstständigen und unabhängigem Denken anzuregen.
    Sonst wird unsere Politik und unsere Gesetzgebung immer schlechter.
    Irgendwann bekommen wir dann Zustände wie in den USA oder Italien.
    Und das im Land der Ingenieure, Wissenschaftler und Denker.
    Aber immer mehr Zeitgenossen (einschließlich der Akademiker) lassen sich wohl gerne von der jeweils herrschenden Meinung und dem jeweis vorherrschenden Zeitgeist beeinflussen und leiten, weil es so so schön friedlich und harmonisch und behaglich und gemütlich und bequem ist.
    Konformismus gilt als "gut" und "lieb" und "gesellig" und "sozial intelligent", und als "klug" und "smart", ist tatsächlich und in Wahrheit aber schlicht und einfach eine intellektuelle Kapitulation, und vor allen Dingen völlig rückgrat- und verantwortungslos.
    In den 1970'er-Jahren waren die meisten Zeitgenossen noch stolz darauf, Dinge zu hinterfragen.
    Heutzutage sind die meisten Zeitgenossen stolz darauf, sich konform zu verhalten.
    Wenn dieser unglückliche Trend gestoppt werden soll, dann braucht es Menschen, die sich dafür engagieren.
    In manchen Ländern bilden die Juristen eine unangepasste und kritische Opposition.

  • 01.02.2014 13:40, Lars

    "Zukünftig würde der Vermieter dazu gezwungen, bei einer Neuvermietung die Wohnung von einem Fachmann vermessen zu lassen"

    Es gibt keine gesetzlich vorgeschiebene Meßmethode für die freifinanzierten Wohnungen.
    Auch der Fachmann kann von 5 möglichen Methoden die günstigste für seinen Auftraggeber wählen und laut BGH können die Vertragsparteien sich im Mietvertrag jeder dieser Methoden vereinbaren.

  • 03.02.2014 14:23, Worthuelsenentlarver

    "Die Auswirkungen auf die derzeit in Deutschland florierende Immobilienwirtschaft sind bislang nicht abzusehen. Es besteht die Gefahr, dass Investoren zunächst einmal abwarten werden. Die Mietpreisbremse wird am Ende also nicht zwingend zu günstigeren Mieten führen."

    Diese "Subsumtion" kennzeichnet die argumentative "Schärfe" des gesamten Artikels, der vor Allgemeinplätzen und Immobilienwirtschafts-Parolen nur so strotzt. Logische Schlüsse sucht man hier vergebens, auch wenn diese durch schlussfolgernde Worthülsen wie "also" oder "deshalb" vorgegaukelt wird.

    Diese als Aufsatz getarnte Anbiederung an die eigene Klientel sollte den deutlichen Hinweis "Werbeanzeige" für die eigene Kanzlei tragen.

  • 11.02.2014 09:04, Stoller

    Mir straeuben sich auch schon die Nackenhaare. Wie soll das den gehen, wenn zukünftig auch weiterhin der Mieter in Ballungszentren den Makler beauftragen darf und erst dann der Kontakt zu dem Eigentuemer hergestellt wird. Wie sieht es denn dann aus, wenn sich zwei Suchkunden zeitlich fast gleichzeitig ueber eine Imageanzeige melden? Der erste ist provisionsphlchtig und der zeitlich spätere ist es dann nicht mehr, weil inzwischen Kontakt zu dem Eigentuemer hergestellt wurde. Das Objekt ist für diesen "verbrannt", weil nun nicht mehr aus dem nun vorhandenen Bestand angeboten werden darf.Das ist doch absurd und zeigt absolute Fachinkompetenz von Herrn Maas. Erst muss das Produkt da sein, dann der Kunde. Ich gehe doch auch nicht zu C & A mit dem Gedanken mir ein Wunschjeans schneidern zulassen, sondern nehme die, die bereits da ist, oder halt eben nicht. Es gibt auch in Ballungszentren in Duesseldorf wie genuegend provisionsfreie Angebot. Das Gegenteil ist doch der Fall. Viele Makler haben zu wenig Objekte, die sie anbieten können. Ein Maklerunternehmen ist Wirtschaftsunternehmen und nicht das Wohnamt.

  • 24.09.2014 16:41, AEW

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    seit dem 13.06.2014 gelten in Deutschland die neuen Vorschriften zur Anpassung der EU-Verbraucherrechtrichtlinie (VRRL) (Fernabsatz + Direktvertrieb) auch für den Immobilienbereich.
    Durch diese EU-Richtlinie wird eine Anfrage über Immobilienportale, per Telefon oder Fax als zustande gekommener Vertrag gewertet, für den eine 14-tägige Widerspruchsfrist gilt.

    Gesetzeslage, die daraus resultierenden Konsequenzen und Handlungsweisen absolut klar definiert.
    Bestellerprinzip? Meine Damen und Herren Politiker - die Wahl ist vorbei! Das Thema ist mit o.g. seit dem 13.6.2014 EU-rechtlich geregelt.

    Mit freundlichen Grüßen