Privatwohnungen für Flüchtlinge?: "Das Risiko, gekün­digt zu werden, besteht bei Miete immer"

von Anne-Christine Herr

02.11.2015

Baurecht vereinfachen, Gebäude beschlagnahmen und nun Wohnraum-Mietern kündigen. Kommunen müssen alles tun, um Flüchtlinge unterzubringen. Im Interview erklären Markus Vogt und Sebastian Schmitz, wann eine Kündigung rechtmäßig ist.

LTO: Verschiedene Medien berichten, dass die Gemeinde Mechernich bereits 2014 ihren Mietern in einer Wohneinheit den Vertrag gekündigt hat, um dort Flüchtlinge unterzubringen. Der Konflikt wurde nun offensichtlich in einem Vergleich vor Gericht beigelegt - das Ehepaar muss Ende 2015 ausziehen, bekommt jedoch eine Abfindung von 8000 Euro. Auf welcher Rechtsgrundlage können solche Kündigungen überhaupt erfolgen?

Vogt: Die Stadt Mechernich hat hier als Vermieterin eine ordentliche Kündigung nach § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ausgesprochen. Nach Abs. 1 der Norm ist dies nur zulässig, wenn sie hierfür ein "berechtigtes Interesse" hatte.

Die Konkretisierung in Abs. 2 Nr. 2, der Eigenbedarf, ist hingegen nicht relevant, da eine Gebietskörperschaft keine natürliche Person ist, also weder "selbst" eine Wohnung bewohnen kann noch Familienangehörige hat. Dieser Begriff wird jedoch in den Zeitungen gelegentlich unpräzise verwendet.

In diesem Fall geht es um den für Kommunen geltenden Sonderfall des "öffentlichen Interesses". Dieses muss so gewichtig sein, dass es das berechtigte Interesse des einzelnen Wohnungsmieters am Fortbestand seines Vertrags überwiegt.

Die Stadt als Hoheitsträgerin muss eine Interessenabwägung im Einzelfall vornehmen, die einer Verhältnismäßigkeitsprüfung ähnelt, wie man sie aus dem öffentlichen Recht kennt. Außerdem muss sie die Gründe, die für eine Kündigung sprechen, im Einzelfall schriftlich darlegen.

Stadt muss Asylbewerber angemessen unterbringen

LTO: Welche Interessen stehen sich bei einer solchen Abwägung gegenüber?

Schmitz: Auf der einen Seite ist die Pflicht der Stadt zu berücksichtigen, Asylbewerber angemessen unterzubringen. Sie folgt für die Stadt aus den Flüchtlingsaufnahmegesetzen der einzelnen Bundesländer. Damit verwirklicht der Staat seinen Auftrag aus der Genfer Flüchtlingskonvention und seine grundgesetzliche Pflicht, die Menschenwürde und die körperliche Unversehrtheit der Schutzsuchenden zu schützen. 

Auf der anderen Seite haben die Mieter durchaus ein nachvollziehbares Interesse daran, den bisherigen Wohnmittelpunkt zu behalten, welches ebenfalls berücksichtigt werden muss. So ist das durch die Normen des zivilen Mietrechts konkretisierte Besitzrecht des Mieters an seiner Wohnung grundgesetzlich durch Art. 14 des Grundgesetzes (GG) geschützt. 

Solange bei den Mietern, bei denen die Stadt eine Kündigung in Erwägung zieht, selbst keine Obdachlosigkeit zu befürchten ist – etwa weil die Stadt ihneneine neue angemessene Wohnung vermitteln kann -, dürfte das städtische Interesse allerdings stark zu gewichten sein. Anders sieht dies natürlich dann aus, wenn den Mietern infolge der Kündigung selbst Obdachlosigkeit drohte. In diesem Fall wäre eine Kündigung ohne weiteres nicht zulässig.

Größe der Wohnung im Verhältnis zur Anzahl der Mieter

LTO: Welche Argumente können dann konkret den Ausschlag geben?

Vogt: Relevant ist vor allem, dass tatsächlich kein anderer Wohnraum, etwa leerstehende Gebäude im Eigentum der Gemeinde, mehr zur Verfügung steht.

Schmitz: Weiterhin ist relevant, wie groß die Wohnung im Verhältnis zur Anzahl der darin lebenden Personen ist. Dabei können die Kommunen auch auf ein Urteil des Amtsgerichts (AG) Göttingen aus dem Jahr  1991 verweisen (Urt. v. 19.7.1991, Az. 25 C 13/91). Damals hatte sich ein Mieter, der von einer kleinen Gemeinde eine 105-Quadratmeter-Wohnung gemietet hatte und diese gemeinsam mit einem Untermieter bewohnte, vergeblich gegen eine Räumungsklage gewehrt: Die Vierzimmerwohnung sei für die Unterbringung größerer Familien besonders gut geeignet. 

Vogt: Im Rahmen der Interessenabwägung kann es zwar auch darauf ankommen, ob die Gemeinde den Mietern alternativen Wohnraum in einer angemessenen Größe oder Hilfe bei der Wohnungssuche anbietet. Generell ist sie dazu aber nicht verpflichtet.

Zitiervorschlag

Anne-Christine Herr, Privatwohnungen für Flüchtlinge?: "Das Risiko, gekündigt zu werden, besteht bei Miete immer" . In: Legal Tribune Online, 02.11.2015 , https://www.lto.de/persistent/a_id/17407/ (abgerufen am: 20.11.2018 )

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Kommentare
  • 02.11.2015 18:11, Christoph Hafner

    Zur Bewertung des "berechtigten Interesses" 20 Jahre alte Urteile unterster Gerichte anzubringen, ist schon ziemlich gewagt. Die Kommune wird sich immer vorhalten lassen müssen, warum sie nicht selber Wohnungen baut, kauft oder zur Untervermietung anmietet.

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  • 02.11.2015 19:53, Martin

    Ich finde hier wurde ein Aspekt völlig liegen gelassen. Neben der Abwägung von Interessen zwischen der Kommune und dem Mieter fällt mir eine Entscheidung des VG Lüneburg ein. Nun ging es in dem Fall um die Beschlagnahme, aber in der Begründung wurde auch darauf verwiesen neben dem ausschöpfen aller Unterbringungsmöglichkeiten auch auf Beherbergungsbetriebe zurückzugreifen selbst dann, wenn dies höhere Kosten versursacht. Denn um Kosten zu sparen wird vielleicht eher eine Kündigung ausgesprochen anstatt auf Beherbergungsbetriebe zurückzugreifen die natürlich
    teurer sind.

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  • 05.11.2015 10:59, Lionel Hutz

    Was mir hier nicht einleuchtet: Wenn Ersatzwohnraum für die Mieter zur Verfügung steht, dann wäre es der Stadt doch wohl genauso möglich, diesen Ersatzwohnraum ihrerseits anzumieten und bei sachgerechter Interessenabwägung schiene dies auch geboten. Selbst wenn ein Alleinstehender auf 105qm wohnt (was großzügig aber heutzutage auch nicht mehr eine Ausgeburt des Luxus ist), müsste man doch bei der Interessenabwägung prüfen ob er eine ähnliche großzügige alternative Wohnung finden kann (solange nicht qua Notstand von jedem erwartet werden kann, sich mit 30qm zu bescheiden). Wenn es die gibt, könnte die Kommune ja auch diese für Unterbringungszwecke anmieten.

    Wenn und soweit Kommunen leerstehende Räume, die ursprünglich mal zur Unterbringung von Flüchtlingen bestimmt waren, im Markt vermietet hat, mag die Interessenabwägung ja etwas anders ausfallen, aber jegliche kommunale Immobilien für solche Zwecke kündigen zu können, scheint mir die Grenzen des § 573 BGB doch zu sprengen.

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  • 05.11.2015 11:02, Lionel Hutz

    P.S.: Da Art. 14 GG nicht für die Kommune gilt, ist es m.E. auch fragwürdig hinsichtlich der Interessenabwägung eine Parallele zum Eigenbedarf zu ziehen. Der Wohnungseigentümer hat ein geschütztes Grundrecht die eigene Wohnung für bestimmte Zwecke nutzen zu können, die Kommune hat ein solches Grundrecht aber nicht, wohl aber ist das Besitzrecht des Mieters über Art. 14 GG geschützt.

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  • 05.11.2015 17:01, OlafQ

    solche Entscheidungen lassen den Grundsatz - Verträge sind einzuhalten - doch in einem gänzlich anderem Licht erscheinen. Glücklicher Weise sind Steuern ja nicht aufgrund von Verträgen zu leisten, sondern aufgrund von Gesetzen oder Satzungen. Aber das Wort "Vertrag" soll wohl von "vertragen" kommen. In wie weit also solche Entscheidungen seitens der Exekutivie oder gar der Judikative dazu beitragen, dass man sich auch weiterhin verträgt, hängt wohl auch mit der Anzahl der Betroffenen entmieteten Untertanen zusammen...

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  • 06.11.2015 11:13, McSchreck

    das Problem ist hier doch viel weniger rechtlicher als politischer Natur. Solche Kündigungen treiben den den "Rechten" die Wähler direkt in die Arme, wenn man mit Fakten belegen kann, dass "für die Flüchtlinge" Leute aus ihren Wohnungen müssen, die schon lange hier leben und vermutlich auch einiges an Steuern gezahlt haben. Und die sollen dann aus ihrer Wohnung raus, damit Neuankömmlinge untergebracht werden, von denen man nicht einmal weiß, ob sie ein Aufenthaltsrecht bekommen werden oder ob sie auch zu den Wirtschaftsflüchlingen gehören, die schon bald das Land wieder verlassen müssen (wenn es nach der rechtl. Situation geht) oder ihren syrischen Pass irgendwo gekauft haben.
    Übrigens hat das auch nichts mit Ausländerfeindlichkeit zu tun, es ist ja sehr gut möglich, dass die Leute, die lange hier leben und aus der Wohnung sollen, selbst Ausländer sind.
    Das Problem liegt doch eher da, dass die Politik gerade in NRW nach dem Motto vorgeht, sich bloß nicht dem Verdacht der Ausländerfeindlichkeit auszusetzen und daher jede Menge bleiben durften und dürfen, denen durch alle Instanzen gesagt wurde, dass sie nicht bleiben dürfen. So erlässt man dann irgendwelche Erlasse, dass zusätzlich "besondere Härten" zu prüfen sind, bezahlen tun dafür aber nicht Frau Kraft oder die anderen dafür Verantwortlichen, die sich als besonders menschlich darstellen, sondern die Leute, die das mit Steuern finzieren oder eben mangels Unterkünften und beschlangnanhmten Turnhallen nicht mehr zum Sport können oder eben aus ihren Wohnungen geworfen werden.
    Wer wundert sich, dass das Wut erzeugt?

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  • 09.03.2016 22:47, Vermieter

    Statt Zwangsenteignung kann man das Problem als Immobilienbesitzer auch aktiv angehen und die Immobilie an den Staat zur Unterbringung von Flüchtlingen vermieten. Dass das sehr gut funktionieren kann sieht man z.B. an diesem Erfahrungsbericht eines Hausbesitzers: http://immobilievermieten.info Dieses Thema wird bestimmt noch Gegenstand zahlreicher Diskussionen werden. Prinzipiell ist der Gedanke einleuchtend, wenn man die Situation in seiner Immobilie tatsächlich kontrollieren und somit das Schadensrisiko gering halten kann.

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