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Sondergebiete für Ferienwohnungen: Roll­läden hoch an Nord- und Ostsee

von Dr. Johannes Grüner

19.10.2017

2/2: Wohnen und Urlaub sind vereinbar

Ebenso argumentierten nun die Richter am BVerwG. Die angegriffenen Bebauungspläne seien wirksam. Durch die Festsetzungen würden Gebiete geschaffen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheiden, da sich der Festsetzungsgehalt keinem der dort geregelten Gebietstypen zuordnen lasse.

Auch die in den Bebauungsplänen vorgesehene Nutzungsmischung begegne keinen Bedenken: Das BVerwG führt aus, dass Dauerwohnen und Ferienwohnungen jedenfalls nicht unvereinbar sind, wenn diese Nutzungen in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang stehen, also insbesondere unter einem Dach ausgeübt werden.

Auch aus § 10 Abs. 4 BauNVO folge nichts Gegenteiliges, so die Richter. Die im Jahr 1977 geschaffene Vorschrift biete zwar eine Rechtsgrundlage für die Festsetzung von Ferienhausgebieten. Es sei aber nicht beabsichtigt gewesen, die schon damals bekannte Vermietung von Ferienwohnungen in gewachsenen Wohngebieten zu untersagen und Sondergebieten für die Erholung vorzubehalten.

Novelle des §13a BauNVO hier irrelevant

Für die Beurteilung der Wirksamkeit eines Bebauungsplans ist regelmäßig auf die zum Zeitpunkt der Offenlegung des Bebauungsplans geltende Fassung der BauNVO abzustellen. Daher musste sich das BVerwG noch nicht mit dem im Rahmen der sog. Städtebaurechtsnovelle neu geschaffen § 13a BauNVO befassen. Durch die neue Vorschrift wird für zukünftige Bebauungspläne klargestellt, dass Ferienwohnungen als nicht störender Gewerbebetrieb bzw. (kleiner) Betrieb des Beherbergungsgewerbes anzusehen sind und damit auch in Wohngebieten (ausnahmsweise) bauplanungsrechtlich zulässig sind.

Diese Anpassung und auch die aktuellen Urteile des BVerwG sorgen für mehr Rechtssicherheit für Kommunen und Eigentümer von Ferienwohnungen. Der planungsrechtliche „Werkzeugkasten“ der Gemeinden zur Regelung des Miteinanders von Dauer- und Ferienwohnungen ist nunmehr gut gefüllt: Sie können nach den Entscheidungen des BVerwG dazu übergehen, ein sonstiges Sondergebiet nach § 11 BauNVO auszuweisen und in diesem ein bestimmtes Verhältnis der in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang stehenden Nutzungen festzusetzen.

Die Ausweisung solcher Sondergebiete dürfte sich in erster Linie in besonders vom „Umkippen“ in faktische reine Ferienwohnungsgebiete bedrohten Bereichen anbieten. Daneben stehen aufgrund der Einfügung von § 13a BauNVO nunmehr aber auch Wohngebiete für die Ansiedlung von Ferienwohnungen offen. In jedem Fall haben die Gemeinden nunmehr die Möglichkeit, mit den Mitteln des Planungsrechts dafür zu sorgen, dass an Nord- und Ostseeküste auch in den Wintermonaten die Rollläden oben bleiben.

Der Autor Dr. Johannes Grüner ist Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Rechtsanwalt in der überörtlichen Kanzlei Kapellmann und Partner. Er befasst sich schwerpunktmäßig mit dem öffentlichen Bau- und Planungsrecht.

Zitiervorschlag

Dr. Johannes Grüner, Sondergebiete für Ferienwohnungen: Rollläden hoch an Nord- und Ostsee . In: Legal Tribune Online, 19.10.2017 , https://www.lto.de/persistent/a_id/25123/ (abgerufen am: 06.04.2020 )

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Kommentare
  • 27.10.2017 11:12, Jürgen Keitel

    Unbeliebte Gäste auf Zeit

    Zweitwohnungsteuer ist Beutelschneiderei. Die Kommunen gehen hier gegen einen Personenkreis vor der sich bei der nächsten Wahl nicht dafür "bedanken" kann, denn der überwiegende Teil der Zweitwohnungsteuerpflichtigen ist in der veranlagenden Gemeinde nicht wahlberechtigt. Zweitwohnungsteuerpflichtige sind unbeliebte Gäste auf Zeit.

    Es wird auch immer der Eindruck erweckt, dass die Zweitwohnungsteuerpflichtigen nur die Vorteile nutzen. Dies ist Polemik von Politikern die ihren Haushalt nicht in den Griff bekommen, denn auch die Zweitwohnungsteuer wird deren Misere nicht abhelfen. Man geht hier den Weg des geringsten Widerstands.

    Jeder zweitwohnungsteuerpflichtige Eigentümer zahlt sämtliche anfallenden Gemeindeabgaben, wie Grundsteuer, Straßengebühren, Müllabfuhr, Regenwassergebühren, anfallende Anliegerumlagen usw. und soweit erhoben die Kurabgabe, wie jeder ortsansässige Steuerpflichtige. Darüber hinaus lässt er noch manchen Euro in der Gemeinde. Zusätzlich muss die Zweitwohnungsteuer aufgebracht werden.

    Doppelbesteuerung dafür, dass für die besteuerte Wohnung aus gutem Grund kein Erstwohnsitz angemeldet wurde. Es ist eben doch eine Reichen- und Neidsteuer, erhoben zunächst unter dem Vorwand einen Erstwohnsitz erreichen zu wollen, den man der Nachbargemeinde gerne abjagt. Anschließend jammert man dann gemeinsam über fehlende Mittel. Es mangelt vielerorts in der Kommunalpolitik eben am nötigen Sachverstand, bzw. die Neidgedanken sind größer als der Verstand jedes einzelnen Kommunalpolitikers.

    Schon die Berechnung der Zweitwohnungsteuerpflichtigen weist einen großen Fehler auf. Die, die Gemeinde bereits meldemäßig verließen, weil sie anderenorts zweitwohnungsteuerpflichtig wurden, werden nicht berücksichtigt. Nur die nach Ankündigung der Steuererhebung erfassten Neuzugänge werden als Erfolg gebucht.

    Zweitwohnungsbesitzer werden ausgegrenzt, diskriminiert und ungleich behandelt. Zweitwohnungsteuer ist Enteignung.

    Die Kommunen wollen aber noch viel mehr. Ihre Raffgier kennt keine Grenzen. Es genügt ihnen nicht die Grundsteuer und sämtliche kommunalen Abgaben zu vereinnahmen, sondern man will die Zweitwohnungsteuer und in derselben Höhe auch noch Zuwendungen aus dem Steuertopf des Landes und soweit möglich zusätzlich einen Jahreskurbeitrag.

    „Wer aufgrund von selbstverschuldeter Misswirtschaft ein Loch im eigenen Sack hat, sollte sich hüten in die Tasche seines Nächsten zu greifen.“

    Alle verordneten Zwangsmaßnahmen der Kommunen beweisen nur, dass in der Vergangenheit eine verfehlte Wohnungsbaupolitik dort betrieben wurde. Nach der Methode „haltet den Dieb“ reicht man dann rhetorisch geübt, entsprechend der politischen Einstellung, den „Schwarzen Peter“ an die weiter welche keine Lobby bei diesen Provinzfürsten haben.

    Letztendlich will man eine neue Generation von Gästen, denn die Zweitwohnungseigentümer sind unbeliebte Gäste auf Zeit und mussten sich vielfach zwangsläufig mit dieser Rolle und dem unredlichen Vorgehen der Kommunen gegen sie abfinden. Es ist an der Zeit sich gegen diese Behandlung zu wehren.