BGH prüft WEG-Beschluss: Eigen­tümer klagt gegen Street-Art-Bild auf seiner Fas­sade

Mittlerweile zieren knapp 50 großformatige Wandbilder, sogenannte Murals, Fassaden in ganz Wuppertal. Der Großteil davon gehört zum Projekt "Urbaner Kunstraum Wuppertal" (UKW). Internationale Künstler haben entlang der Wupper auf diese Weise eine Street-Art-Galerie geschaffen. Finanziert werden die Kunstwerke durch Fördergelder. Auch an der Fassade eines Hochhauses, das zu einer Anlage mit mehreren Gebäuden gehört, sollte ein solches Mural entstehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte mehrheitlich im Juli 2024 beschlossen, dass die Verwalterin einen Vertrag mit dem UKW abschließen soll.

Ein Sondereigentümer zweier Wohnungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft hält das für unzulässig. Das Gemälde gestalte die Wohnanlage grundlegend um. Zudem sei der Beschluss zu unbestimmt. So sei nicht klar, wie das Kunstwerk letztlich aussehen werde. Er klagte, hatte jedoch in den ersten beiden Instanzen, dem Amtsgericht (AG) Wuppertal (Urt. v. 11.12.2024, Az.  95b C 72/24) und dem Landgericht (LG) Düsseldorf (Urt. v. 21.07.2025, Az. 25 S 2/25), keinen Erfolg.

Mit der Revision des Mannes ist nun der Bundesgerichtshof (BGH) am Zug und muss entscheiden, ob die Wohnungseigentümer die Anbringung des Street-Art-Gemäldes beschließen durften. Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat verhandelte den Fall am Freitag (Az. V ZR 165/25). Im Kern geht es um eine Frage, wie die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner sagte: "Wie weit reicht die Macht der Mehrheit?"

Street-Art-Gemälde auf 600 Quadratmetern 

Auf einer Fassadenseite mit einer Fläche von rund 600 Quadratmetern, die derzeit hell gestrichen ist, sollte das Gemälde entstehen. Wie das Kunstwerk genau aussehen sollte, wurde nicht genau in dem Beschluss festgelegt, aber es sollte sich eng an Stil und Farbgebung anderer Werke der Künstlerin orientieren, die überwiegend in dunklen Farbtönen gehalten sind. Außerdem sollte es frei von politischen, rassistischen, sexistischen oder anderweitig diskriminierenden Inhalten sein.

Wie an allen anderen Street-Art-Gemälden des UKW-Projekts sollte an dem Kunstwerk ein QR-Code mit Hintergrundinformationen angebracht werden. Damit die Besucher nicht auf das Grundstück müssen, sollte an der Zuwegung ein zweiter QR-Code platziert werden. 

Zudem sollte das Bild möglichst lange (mehr als zehn Jahre) an der Fassade bleiben, nach Ablauf von fünf Jahren sollten die Eigentümer jedoch wieder entscheiden können, ob sie die Fassade überstreichen wollen. 

Grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage?

Nach § 20 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können die Eigentümer bauliche Veränderungen beschließen, also solche Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Dazu zählt etwa die Umgestaltung der Fassade.

Unzulässig sind dagegen nach Abs. 4 Beschlüsse über solche baulichen Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne dessen Einverständnis unbillig benachteiligen. Genau darauf stützt sich der klagende Sondereigentümer. 

Beide Vorinstanzen nahmen jedoch keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage an. Bei einer lediglich farblichen Veränderung liege dies nur in Ausnahmefällen vor, etwa wenn alle Häuser in einer Siedlung farblich gleich gestaltet werden sollen oder jedes Haus eine andere Farbe haben solle. Das Fassadengemälde solle nur an der Nordseite eines der Häuser der Anlage angebracht werden. Außerdem füge es sich in ein Ensemble mehrerer Kunstwerke entlang der Talachse Wuppertals ein, so das LG.

Konkrete Skizzen und Entwürfe oder künstlerischer Freiraum?

Der Sondereigentümer hält den Beschluss auch für nichtig, da er nicht hinreichend bestimmt sei. Bei Beschlussfassung habe das konkret geplante Kunstwerk noch nicht festgestanden. Vielmehr sollte die Künstlerin dies erst bei der Gestaltung entscheiden. Der Sondereigentümer meint, das Projekt hätte vorab mittels Skizzen und Entwürfen konkretisiert werden müssen.

Nach Ansicht der Vorinstanzen führt das jedoch nicht zur Unbestimmtheit des Beschlusses. Es gehe um den Abschluss eines Vertrages, um ein Kunstwerk anzubringen, nicht etwa um eine konkrete Fassadengestaltung in einer bestimmten Farbe oder eine spezielle Maltechnik, heißt es in der Entscheidung des LG. Wesen der Kunst sei die freie schöpferische Gestaltung, die auch im Laufe der Erstellung des Kunstwerkes Freiräume für Änderungen beinhalten müsse. Vor der Versammlung hätten die Eigentümer sich zehn andere Bilder der Künstlerin anschauen können. Deshalb sei für alle vor der Beschlussfassung erkennbar gewesen, um welche Art von Kunstwerk es gehe, so das LG.

Auch sei klar festgelegt, welche Hausseite bemalt werden solle und welche Größe das Bild haben solle, betonte das LG. Das Bild solle nämlich auf den gesamten Nordgiebel des Hauses gepinselt werden.

Eigentümer fühlt sich unbillig benachteiligt

Die Vorinstanzen sahen auch keine unbillige Benachteiligung des klagenden Sondereigentümers. Dieser befürchtete unter anderem, dass viele Menschen kommen könnten, um das Kunstwerk zu betrachten, und es deshalb zu Ruhestörungen kommen könnte. Außerdem sei sein Mitnutzungsrecht an der Fassade nach dem Beschluss für mindestens fünf Jahre ausgeschlossen, zudem könnten höhere Kosten für alle Eigentümer entstehen, wenn das Kunstwerk verwittere und die Fassade deshalb bereits nach fünf Jahren saniert werden müsse.

Die Instanzgerichte hielten den Sondereigentümer schon deshalb nicht für unbillig benachteiligt, weil die befürchteten Auswirkungen nicht nur ihn, sondern alle Eigentümer gleichermaßen träfen. 

Aber auch inhaltlich zeigten sie sich von seinen Argumenten nicht überzeugt. Das befürchtete erhöhte Besuchsaufkommen sei eine bloße Vermutung, die durch nichts belegt sei. Da es sich um ein Hochhaus handele, würden die meisten Besucher das Kunstwerk aus der Ferne betrachten und gerade nicht das Grundstück betreten. Und wer weitere Informationen zum Kunstwerk haben will, könne einfach den zweiten QR-Code an der Zuwegung zum Grundstück scannen und müsse daher auch nicht näher heran.

Es treffe auch nicht zu, dass die Künstlerin das alleinige Nutzungsrecht habe. Eingriffe, die das Kunstwerk nicht in seinem Wesen verändern, seien weiterhin zulässig. Der Kläger hatte etwa die Anbringung einer Klimaanlage angeführt. Es sei nicht völlig ausgeschlossen, dass auch das möglich sei, befand das LG – allerdings habe der Mann dies offensichtlich nicht für notwendig erachtet, seitdem er die Wohnungen vor 30 Jahren gekauft habe. Dass nach fünf Jahren eine Sanierung erforderlich sein werde, sei auch nur eine Vermutung, Anhaltspunkte dafür gebe es nicht.

Von Kunstfreiheit und Zweckentfremdung

Der Kläger wird von Dr. Julia Nobbe und Axel Rinkler aus Karlsruhe vertreten. Rinkler argumentierte am Freitag vor dem BGH, das Wohngebäude werde zum Ausstellungsobjekt, zum Teil eines Freiluftmuseums. Er interpretierte die Kunstfreiheit daher auf seine Weise: "Hab' ich nicht einen Anspruch darauf, dass mein Eigentum frei von Kunst bleibt?"

Rechtsanwalt Peter Wassermann, der die WEG vertritt, betonte, dass nur eine Fassade an einem Gebäude einer ganzen Anlage bemalt werden solle. Zudem seien noch weitere 24 bis 36 solcher Kunstwerke in Wuppertal geplant gewesen. "Es ist doch dann nichts mehr Besonderes." Der Zweck des Gebäudes – dort zu wohnen – werde nicht beeinträchtigt. Wenn man immer nur Bedenkenträgern folgte, könne man derartige Projekte nie umsetzen. Auch Richterin Brückner räumte ein, dass in großen Eigentümergemeinschaften niemals Einstimmigkeit herzustellen sei.

Unterstützung vom Ex-Oberbürgermeister

Selbst der ehemalige Oberbürgermeister hatte nach Angaben des LG in einem Brief für die Aktion geworben: Das Kunstprojekt werde 2025 in einem namhaften Reiseführer erwähnt, heiße es darin. "Das wird einen weiteren touristischen Schub erzeugen, das Stadtmarketing unterstützen und unserer Stadt eine breite Aufmerksamkeit geben. Ich würde mich sehr freuen, demnächst ein Kunstwerk an Ihrer Fassade bestaunen zu dürfen."

An der konkreten Fassade wird kein Kunstwerk mehr entstehen, die Fördermittel des Projekts sind mittlerweile aufgebraucht – und andere Eigentümer freuten sich über die Verschönerung ihrer Fassaden. Dennoch kann die Entscheidung des BGH auch für Projekte in anderen Städten von Bedeutung sein. Das Urteil wird am 25. September verkündet.

Mit Material der dpa

Anm. d. Red.: Der Artikel wurde am 14.07.2026 um die Information ergänzt, dass an der konkreten Hausfassade kein Kunstwerk mehr entstehen wird.