BGH stärkt Mieterrechte: Keine Angst vor astro­no­mi­schen Betriebs­kosten

von Dominik Schüller

08.02.2018

Der BGH schützt die Mieter stärker vor bösen Überraschungen in der Betriebskostenabrechnung. Eine gute Nachricht – aber es bleiben Risiken, meint Dominik Schüller.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Mieterrechte bei der Betriebskostenabrechnung gestärkt. In seinem Urteil am Mittwoch hat er die Darlegungs- und Beweislastverteilung dem Vermieter auferlegt und dem Mieter ein Recht auf Einsicht in die Ablesedokumente und Abrechnung in einem Mehrfamilienhaus zugesprochen (Urt. v. 07.02.2018, Az. VIII ZR 189/17).

Eine besonders böse Überraschung brachte die Betriebskostenabrechnung für den Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus im südhessischen Heppenheim. Er sollte 5.000 Euro Heizkosten für die Jahre 2013 und 2014 nachzahlen. Der Grund für die ungewöhnlich hohe Nachzahlung: Er soll angeblich fast die Hälfte der Heizenergie des gesamten Mehrfamilienhauses verbraucht haben – dabei machte seine 94 qm Wohnung nur gerade mal 13 Prozent der gesamten Wohnfläche aus.

Der Mieter forderte daraufhin die Vorlage der Ablesebelege der Verbrauchseinheiten für die übrigen Wohnungen und verweigerte die Nachzahlung. Daraufhin klagte der Vermieter seine berechnete Forderung gegen den Mieter ein und gewann den Prozess sowohl vor dem Amts-  als auch vor dem Landgericht.

BGH: Darlegungs- und Beweislast beim Vermieter

Die Vorinstanzen hatten insbesondere deshalb zugunsten des Vermieters entschieden, da aus ihrer Sicht der Mieter nicht konkret dargelegt habe, weshalb die ihm berechneten Heizkosten nicht richtig seien. Zudem sei unklar, welche Vorteile sich der Mieter mit der Einsicht in die Abrechnungsbelege für die weiteren Wohnungen erhoffe.

Der BGH sieht das nun anders. Er stellt klar, dass die Darlegungs- und Beweislast für Betriebskostenabrechnungsforderung – einschließlich deren Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung auf die Mieter beim Vermieter liegt.

Der BGH fand klare Worte für die Entscheidungen der Vorinstanz. Es sei verfehlt, dass das Berufungsgericht vom Mieter objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte der Unrichtigkeit der Abrechnung des Vermieters verlangt habe. Denn nicht der Mieter habe die Unrichtigkeit der Abrechnung dazulegen und zu beweisen, sondern der Vermieter.

Daher hätten die Vorinstanzen sich zumindest von der Zuverlässigkeit und Richtigkeit der vom Vermieter vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung überzeugen müssen. Der vermieterseitig angebotene Zeugen- und Sachverständigenbeweis hätte daher erhoben werden müssen.

Recht auf Einsicht – kein besonderes Interesse erforderlich

Zudem sei der Mieter zur Zahlungsverweigerung berechtigt gewesen, da ihm die verlangten Abrechnungsunterlagen nicht vollständig zur Verfügung gestellt worden seien. Der Mieter habe ein Recht, die gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB erstellte Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu prüfen und hierzu alle erforderlichen Unterlagen vom Vermieter einzusehen.

Dies schließe auch die Belege zu den Einzelverbrauchsdaten der übrigen Mieter im Haus ein. Dies sei bereits deshalb erforderlich, da der Mieter nur so prüfen könne, ob der Gesamtverbrauchswert des Gebäudes mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimme.

Das von den Vorinstanzen geforderte "besondere Interesse" an der Belegeinsicht sei insoweit nicht erforderlich – ein "allgemeines Interesse" genüge – so der BGH.  Der für das Mietrecht zuständige VIII. Senat hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen.

Restrisiken für Mieter

Auf den ersten Blick erleichtert die Entscheidung die Durchsetzung von Mieteransprüchen gegen fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen. Insbesondere bei Nachforderungen, die völlig von den Vorjahren abweichen, sollte die Forderung überprüft werden.

Allerdings birgt ein solcher Streit auch weiterhin Risiken für den Mieter, da die Kosten für die Beweisaufnahme vom Mieter zu tragen sind, wenn er im Ergebnis verliert. Auf den zweiten Blick bleibt weiterhin die Schwierigkeit auf Mieterseite, die Abrechnung- und Abrechnungsunterlagen zu prüfen und Fehler zu finden. Die meisten Vermieter lassen die Belegeinsicht im erforderlichen Umfang zu.

Der Mieter ist jedoch – auch zeitlich – nicht selten mit der Prüfung überfordert Für Rechtsanwälte ist die Prüfung von Betriebskostenabrechnungen einschließlich der Belege mit einem hohen Zeitaufwand verbunden. Die hierdurch entstehenden Kosten und Risiken scheuen viele Mieter. Es ist unwahrscheinlich, dass die Quote der mieterseitig gewonnenen Betriebskostenklagen durch diese BGH-Entscheidung merklich ansteigen wird.

Der Autor Dominik Schüller ist Notar und Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Immobilienrechtskanzlei Sawal und Schüller in Berlin. Zu immobilienrechtlichen Fragen twittert er auch regelmäßig.

Zitiervorschlag

Dominik Schüller, BGH stärkt Mieterrechte: Keine Angst vor astronomischen Betriebskosten . In: Legal Tribune Online, 08.02.2018 , https://www.lto.de/persistent/a_id/26949/ (abgerufen am: 22.02.2018 )

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 08.02.2018 14:14, AB

    Ich würde mal gerne wissen, was in einem Richter vorgeht, der entscheidet, dass der Vermieter nicht die Beweislast für die Richtigkeit seiner Betriebskostenabrechnung hat.

    Ich werde wohl mal schauen müssen, ob ich die vorinstanzlichen Entscheidungen finde.

    Auf diesen Kommentar antworten
    • 08.02.2018 15:10, bergischer löwe

      "Die auf eine entsprechende Betriebskostennachzahlung gerichtete Klage der Klägerin hat in beiden Vorinstanzen Erfolg gehabt." "Nach Auffassung des Berufungsgerichts ändere auch eine außergewöhnliche Höhe der Heizkosten nichts daran, dass die Beklagten als Mieter konkret dazulegen hätten, weshalb die ihnen in Rechnung gestellten Heizkosten (2013: 3.492 Euro; 2014 3.857 Euro) der Höhe nach nicht berechtigt seien. Auch sei nicht nachvollziehbar, welche Vorteile die Beklagten für sich aus der Einsichtnahme in die Belege der anderen im Haus befindlichen Mietwohnungen herleiten wollten. "
      "Das Berufungsgericht legte den Mietern die Verpflichtung auf, objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte" (wie etwa bestehende Leitungsverluste) vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergäbe."
      Vorinstanzen:
      LG Darmstadt, 27.07.2017 - 6 S 213/16
      AG Bensheim, 20.04.2016 - 6 C 867/15

  • 08.02.2018 16:01, B.

    > Denn nicht der Mieter habe die Unrichtigkeit der Abrechnung dazulegen und zu beweisen, sondern der Vermieter *deren Richtigkeit.

    Das hat der Autor vermutlich gemeint.

    Auf diesen Kommentar antworten
  • 10.02.2018 18:17, eono

    Das liest sich immer so ordentlich. Das hört sich immer alles so schön an.
    Nur wie "geschlossene Gesellschaften" Unbekannte, Fremde, Neu Zugezogene ausgrenzen, abzocken - nicht zu lassen ...
    höchstens erklären: Rechtsanwalt: "Dann müssen sie weg ziehen, wenn es ihnen nicht gefällt" Sommer 017 das steht nirgendwo - was im glatten Widerspruch zum Bundesjustizminister steht: "Nicht einfach die Wohnungen
    wieder aufgeben!" Sich wehren, wenigstens nach zu fragen, sich etwas erklären lassen wollen - ist unter der Würde mancher Damen in den Wohnungsbaugesellschaften. - Warnt etwas nach Abschluss des Mietvertrages sofort absagen, ggf annoulieren. Es hat sehr wahrscheinlich keinen Zweck. Kostet nur Geld, Zeit, Nerven.

    Auf diesen Kommentar antworten
    • 12.02.2018 08:24, Bastian R.

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