BGH zu Rassismus auf dem Wohnungsmarkt: Wegen des Nach­na­mens keinen Besich­ti­gungs­termin erhalten?

Bei der Wohnungssuche für ihre dreiköpfige Familie wird sie fündig. Um die Dreizimmerwohnung im hessischen Groß-Gerau zu besichtigen, schreibt Julia Schneider eine E-Mail ans Maklerbüro. Schon am nächsten Tag erhält sie eine positive Rückmeldung, ein paar Tage später wird ein Besichtigungstermin für die Folgewoche vereinbart. Der Fall, der so reibungslos klingt, hat aber einen Haken: Julia Schneider heißt gar nicht Julia Schneider, mit dem Namen hat sie sich nur testweise beworben. Zuvor hatte sie es – am selben Tag – unter ihrem echten, pakistanischen Namen Humaira Waseem versucht. Die Antwort nach wenigen Minuten: Es gebe für das Objekt keine freien Besichtigungstermine. 

Weil schwer zu erklären ist, warum für Frau Waseem kein Termin frei war, für die sich später bewerbende Frau Schneider aber plötzlich doch, klagte die 30-Jährige schließlich gegen den Inhaber des Maklerbüros. Sie verlangt 3.000 Euro Entschädigung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Nachdem die Klage in den Vorinstanzen unterschiedlichen Erfolg hatte, liegt der Fall nun beim Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Verhandelt wird am Donnerstag. 

"Ich wünsche mir ein Urteil, das stärkt, schützt und klare Grenzen setzt", sagt Waseem am Mittwoch zu LTO. Das Urteil solle verdeutlichen, dass Diskriminierung Unrecht ist. "Dieses Land ist meine Heimat, ich kenne kein anderes." Umso verletzender sei es, zu erleben, "dass mein Name ausreicht, um mich anders zu behandeln, bevor man mich überhaupt kennengelernt hat." 

Dass im vorliegenden Fall eine rassistische Diskriminierung vorliegt, dürfte recht klar sein, da Waseem selbst weitere Tests durchgeführt hat. Die entscheidende Frage, die unter den Gerichten umstritten und bislang nicht höchstrichterlich geklärt ist: Können Wohnungsbewerber Ansprüche aus dem AGG auch gegen ein Maklerunternehmen geltend machen oder nur gegen den Vermieter selbst? 

Klägerin bewirbt sich sechsmal 

Das 2006 in Kraft getretene AGG will Diskriminierung im privatrechtlichen Bereich verhindern – etwa wegen des Geschlechts, Alters, der "ethnischen Herkunft" oder der "Rasse". Das Gesetz gewährt Betroffenen Ansprüche auf Beseitigung und Unterlassung (§ 21 Abs. 1) sowie auf Entschädigung und Schmerzensgeld (§ 21 Abs. 2). Zum Beweis der Diskriminierung hilft mutmaßlich Betroffenen die Vermutungsregelung des § 22 AGG. Danach muss der Betroffene nur Indizien vorlegen, die eine Benachteiligung wegen eines im AGG genannten Diskriminierungsgrundes "vermuten lassen". Anschließend greift eine Beweislastumkehr: Der Beklagte muss dann beweisen, dass es sich nicht um eine ungerechtfertigte Benachteiligung handelt. 

Insofern stehen die Aussichten für Waseem in dem Verfahren gut. Um Restzweifel auszuschließen, hatte sie insgesamt sechs Bewerbungen auf die Wohnung veranlasst, wobei sie dreimal paarweise erst eine Bewerbung mit einem pakistanischen und eine mit einem typisch deutschen Namen verschickte. Für die pakistanischen Namen "Aslan" und "Hamza" griff sie auf ihren Ehemann und eine Freundin zurück, die Bewerbungen als "Schneider" und "Schmidt" waren wohl fiktiv; die Angaben zu Einkommen, Berufstätigkeit, Haushaltsgröße waren innerhalb des Bewerbungspaars jeweils identisch. Beim letzten Test bewarben sich knapp hintereinander zwei Freundinnen auf dieselbe Wohnung: Frau Aslan und Frau Spieß. 

Das Ergebnis der Testings: Neben "Julia Schneider" erhielten auch Frau "Schmidt" und Frau "Spieß" direkt oder am nächsten Tag positive Rückmeldungen. Demgegenüber kassierten sowohl die Klägerin als auch Frau "Aslan" und Herr "Hamza" jeweils noch am Tag der Anfrage Absagen. 

Rassistische Diskriminierung am Wohnungsmarkt weit verbreitet 

Die Antidiskriminierungsstellen von Bund und Ländern empfehlen derartige Testing-Verfahren zu Beweiszwecken. Ihnen zufolge ist rassistische Diskriminierung bei der Wohnungssuche ein weit verbreitetes Phänomen. Das wird durch einen am 8. Dezember vorgestellten Bericht des Deutschen Zentrums für Integrations- und Migrationsforschung (DeZIM) bestätigt. Nach der Studie, die auf Befragungen von gut 9.500 Personen basiert, besteht etwa bei Schwarzen (36 Prozent) und muslimischen Personen (30 Prozent) eine höhere Wahrscheinlichkeit, aufgrund ihrer Gruppenzugehörigkeit eine Immobilie nicht zu erhalten, als bei nicht rassistisch markierten Personen (fünf Prozent). 

Das DeZIM hat darüber hinaus ein großangelegtes Testing-Verfahren durchgeführt, bei dem insgesamt über 2.100 Bewerbungsanfragen versendet wurden. Das Experiment ergab: Bei fiktiven Bewerbern mit deutsch klingenden Namen liegt die Wahrscheinlichkeit für eine Einladung zur Besichtigung bei 22 Prozent. Bei formal identischen Bewerbungen mit Namen aus Ländern des Nahen Ostens, Nordafrikas oder der Türkei liege der Wert bei 16 Prozent. 

Waseem ging es mit ihren sechs Bewerbungen eine Nummer kleiner an. Doch das Landgericht (LG) Darmstadt konnte sie damit von einer Diskriminierung überzeugen. "Dass zufällig kumulativ alle Anfragen unter pakistanischen Namen negativ und alle Anfragen unter deutschen Namen positiv beschieden wurden, ohne dass eine Benachteiligung (...) vorlag, schließt die Kammer aus", heißt es in dem Berufungsurteil vom 11. April 2025 (Az. 24 S 92/23). Gegen die Zulässigkeit der Testing-Verfahren als Beweismittel hatte die Kammer "keine Bedenken". 

Gerichte erkennen Selbsttestung an 

Der Inhaber des Maklerbüros hat sich bislang damit verteidigt, es habe aufgrund unterschiedlicher Umstände jeweils keine freien Besichtigungstermine gegeben. So seien Termine nur kurzfristig freigeworden. Als die Anfragen unter den pakistanischen Namen eingingen, seien teilweise noch Handwerker im Haus gewesen oder Wohnungsschlüssel hätten noch nicht vorgelegen. Das LG Darmstadt überzeugte das nicht. Selbst wenn diese Gründe zuträfen, "vermag dies nicht zu erklären, wieso sämtliche unter deutschen Namen gestellten Anfragen positiv und sämtliche unter pakistanischem Namen gestellten Anfragen negativ beschieden wurden". 

Der BGH hat sich zum Beweiswert und zur Zulässigkeit solcher Testings noch nicht geäußert. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte hat sich das Verfahren aber mittlerweile etabliert. Insofern könnte der I. Zivilsenat des BGH am Donnerstag eine wichtige Klarstellung abgeben. Da es für Bewerber kaum eine andere und bessere Möglichkeit gibt, eine Diskriminierung zu belegen, dürfte er die Testings nicht beanstanden. 

Offen ist demgegenüber, ob er auch einen AGG-Anspruch gegen den Makler anerkennt. Klammert der BGH das diskriminierende Verhalten eines Wohnungsmaklers aus dem Anwendungsbereich des AGG aus, wäre Waseem auf einen Anspruch aus § 831 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gegen den Inhaber des Maklerbüros – der Mitarbeiter wäre dann der Verrichtungsgehilfe – beschränkt. Für diesen gelten aber höhere Anforderungen als für den AGG-Anspruch, der Anspruchsgegner kann sich leichter aus der Haftung befreien. 

Haftet auch der Makler für Diskriminierung? 

Das Amtsgericht (AG) Groß-Gerau hatte die Klage deshalb in erster Instanz abgewiesen (Urt. v. 17.10.2023, Az. 61 C 57/23). Für einen Anspruch aus § 831 BGB fehle es an einer Persönlichkeitsrechtsverletzung. Der Anspruch aus § 21 Abs. 2 AGG bestehe nicht, weil dem Inhaber des Maklerunternehmens die Passivlegitimation fehle. Ein Maklerunternehmen hafte nicht nach dem AGG.

Das Problem liegt darin, dass das AGG vor Diskriminierung bei Abschluss und Durchführung von privatrechtlichen Verträgen schützen soll, der Mietvertrag aber – wenn überhaupt – nur zwischen Vermieter und Mieter zustande kommt. Wird der Makler, wie hier, von der Vermieterseite beauftragt, so besteht zwischen ihm und dem Wohnungsbewerber überhaupt kein Vertragsverhältnis. Ob es ein solches braucht, soll der I. BGH-Senat nun klären. 

Dass AGG-Ansprüche nur gegen den Vertragspartner geltend gemacht werden können, begründet das AG Groß-Gerau u.a. damit, dass die Ansprüche aus §§ 19, 21 AGG der Haftung für vertragliche Pflichtverletzungen nachempfunden seien. Der Beklagte dürfe daher "nicht aus einem Vertrag verpflichtet werden, aus welchem er selbst keine Rechte herleiten kann". Beim Makler auf dem Mietmarkt bedeutet das: Weil der Mietvertrag ihm keine Rechtsposition vermitteln würde, darf "als Korrelat eine Haftung hieraus nicht erfolgen". 

Das LG Darmstadt argumentiert demgegenüber mit dem grundsätzlich weit gefassten Schutzzweck des Gesetzes. Nach § 1 AGG geht es darum, "Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität zu verhindern oder zu beseitigen". Zur effektiven Gewährleistung des Diskriminierungsschutzes sei die Struktur des betreffenden Marktes wesentlich, führt das LG aus. Die Vermittlung über Makler sei auf dem Wohnungsmarkt weit verbreitet. Und die Makler träfen dabei "in vielen Fällen eigenständig die Entscheidung über das 'Ob' und 'Wie' des Vertragsschlusses oder zumindest über die Frage, ob ein Interessent einen Besichtigungstermin erhält und damit überhaupt erst in die engere Auswahl kommt".  

Klägerin hofft auf "Schritt nach vorn" im Kampf gegen Diskriminierung

Der Wortlaut des AGG beantwortet diese Fragen nicht eindeutig. Daher spitzt sich der Konflikt auf die Frage zu: Will man einem Wohnungsbewerber einen AGG-Anspruch gegen einen Makler in die Hand geben, obwohl der keinen vertraglichen Gegenanspruch gegen den künftigen Mieter erhält? 

Weil diese Rechtsfrage auch für andere Diskriminierungsmerkmale relevant ist, dürften Vermieter und Maklerunternehmen am Donnerstag mit Spannung nach Karlsruhe blicken. Wohl auch deshalb hat das LG die Revision zum BGH zugelassen. 

Humaira Waseem hofft darauf, dass der BGH die Revision zurückweist. Das wäre ein Erfolg für migrantisierte Wohnungsbewerber im Kampf gegen Rassismus auf dem Wohnungsmarkt. Waseem hat diese Auswirkungen im Blick. "Wenn mein Fall dazu beiträgt, dass VermieterInnen oder MaklerInnen zweimal überlegen, bevor sie diskriminieren, dann ist das ein Schritt nach vorn", sagt die inzwischen zweifache Mutter. "Und vielleicht zeigt dieser Prozess auch anderen Menschen mit Migrationsgeschichte, dass es sich lohnt, für seine Rechte einzustehen." 

Gibt der BGH ihr recht, ist die Firma rechtskräftig verurteilt, 3.000 Euro Entschädigung zu zahlen. Schließt sich der Senat dagegen der Auffassung des Amtsgerichts an, verweist er die Sache ans LG Darmstadt zurück. Dieses müsste sich dann mit einer etwaigen Haftung nach § 831 Abs. 1 BGB auseinandersetzen. Ob der Senat am Donnerstag ein Urteil verkündet, steht noch nicht fest.