BGH zur Wohnflächenabweichung: Das schnelle Ende der 10-Prozent-Rechtsprechung
Bild: © takasu - fotolia.com
Bei einer ordentlichen Mieterhöhung kommt es nur auf die tatsächliche Wohnfläche an, egal ob diese größer oder kleiner ist als vereinbart. Der BGH ändert damit seine Rechtsprechung, erklärt Dominik Schüller. Die Kappungsgrenze aber gilt.
Aus welchem Grund sich der VIII. Senat tatsächlich zu der 10-Prozent-Grenze äußern musste oder wollte, wird sich vermutlich erst aus den Urteilsgründen ergeben. Laut der Pressemitteilung ging es im dem Verfahren, über das der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat am Mittwoch zu entscheiden hatte, nämlich um eine deutlich höhere Flächenabweichung. Angemietet hatte die Mieterin eine Berliner 5-Zimmer-Wohnung mit 210,43 qm. Im Mietvertrag waren jedoch lediglich 156,95 qm angegeben – eine Abweichung von 35,9 Prozent.
Die Vermieterin verlangte nun vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 629,75 Euro auf insgesamt 937,52 Euro. 94,46 Euro begründete sie mit einer allgemeinen Mieterhöhung bis zur – für Berlin erst kürzlich bestätigten - 15-prozentigen Kappungsgrenze, weitere 213,31 Euro mit der Flächenabweichung von 33,95 Prozent. Letzteres verweigerte der Mieter, der nur der Mieterhöhung um 94,46 Euro zustimmte. Er bekam nicht nur vom AG Charlottenburg und vom LG Berlin, sondern am Mittwoch auch vom BGH Recht (Urt. vom 18. November, Az. VIII ZR 266/14)
BGH neu: Nur die tatsächliche Wohnfläche zählt
Der VIII. Zivilsenat stellt fest, dass es im Rahmen des Mieterhöhungsanspruchs des Vermieters gemäß § 558 BGB nur auf die tatsächliche Größe der Wohnung ankomme.
Der Vermieter solle so in die Lage versetzt werden, auch im laufenden Mietverhältnis eine angemessene und am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich im Rahmen der Bewertung der Ortsüblichkeit seien rein objektive, tatsächliche Kriterien ausschlaggebend, vertragliche Vereinbarungen – z.B. über die Wohnfläche – könnten hierfür nicht herangezogen werden.
Der Senat gibt damit seine bisherige 10-Prozent-Rechtsprechung auf, nach der Flächenabweichungen erst ab mehr als 10 Prozent Rechtsfolgen für ein Mieterhöhungsverlangen haben können (z.B. BGH, Urt. v. 23.05.2007, Az: VIII ZR 138/06).
Der Vermieter muss sich künftig bei Mieterhöhungsverlangen also nicht mehr an einer zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen, wenn die Abweichung unter 10 Prozent betragt. Er kann – und muss - sich bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete stets auf die tatsächliche Größe der Wohnung stützen. Für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu hoch angegeben ist, kann der Vermieter die Miete ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen, also niedrigeren Wohnfläche erhöhen.
2/2: Aber: Kappungsgrenze gilt dennoch
Die Vermieterin unterlag dennoch, weil sie ihrem Verlangen zwar die tatsächliche Wohnungsgröße von über 200 qm zugrunde legen, die Zustimmung aber dennoch nur im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften verlangen durfte. Und das heißt: unter Beachtung der Kappungsgrenze von (hier in Berlin) maximal 15 Prozent innerhalb eines Dreijahreszeitraumes.
Der Vermieter kann also die Miete im Bestandmietverhältnis lediglich ordentlich nach § 558 BGB erhöhen. Stellt er fest, dass die Wohnfläche tatsächlich größer ist als angenommen, kann er nur er jeweils bis zur Kappungsgrenze erhöhen, bis die ortsübliche Vergleichsmiete auch für die größere Fläche erreicht ist.
Ein Recht, die Miete einmalig aufgrund der tatsächlichen Fläche einseitig zu erhöhen, hat der Vermieter nicht. Insbesondere verneint der BGH einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) durch die unzutreffende Wohnflächenangabe. Sein Argument: Die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche ist Sache des Vermieters.
Besser vorher Aufmaß erstellen
Viele Flächenangaben in Mietverträgen – ob als verbindlich oder unverbindlich angegeben – sind falsch. Fehler werden in der Regel von Vertrag zu Vertrag, von Mieter zu Mieter weitergegeben.
In Zeiten immer schwieriger werdender Mietanpassungen sowohl bei Bestandsmietverhältnissen als auch bei der Neuvermietung aus Vermietersicht fahrlässig. Jedenfalls bei Neuvermietung sollte man ein neues Aufmaß erstellen lassen.
Von der starren, für die Praxis sinnvollen 10-Prozent-Grenze bei der Mieterhöhung muss man sich verabschieden. Es bleibt abzuwarten, ob der VIII. Zivilsenat auch bei anderen starre Grenzen seine Rechtsprechung ändert. Auch die 10-Prozent--Grenze bei der Bewertung einer Flächenabweichung als Mietmangel ließe sich mit ähnlichen Argumenten hinterfragen.
Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Wohn- und Gewerbemietrecht, WEG sowie Immobilienrecht in der Kanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin
schon erstaunlich, das macht selbst bei zugrundegelegter Wohnfläch von 156 qm nur 4,01 Euro/qm.
GunhildUnd nach der Erhöhung kostet der tatsächliche qm nur noch 3,44 Euro.
Und das auf dem Berliner Wohnungsmarkt??????
Also, die Wohnung nehm ich sofort, selbst wenn sie total renovierungsbedürftig ist.
Ich habe auch so eine: 95m2 für 330€ kalt => 520€ warm ;)
Und: Seit sechs Jahren verweilen wir (35j. Alleinerz. & 6j. Kind) hier. Leben kann man das nicht nennen. Drohungen, Schikanen, Sachbeschädigungen und moralisch verwerfliche Anmassungen waren auf der Tagesordnung...Auf jeden Fall will der Vermieter einfach nur mehr Geld
"In Zeiten immer schwieriger werdender Mietanpassungen sowohl bei Bestandsmietverhältnissen als auch bei der Neuvermietung aus Vermietersicht fahrlässig."
ZypriTut mir leid. Ich versteh den Satz nicht.
Wieder mal ein Urteil, welches zu weiterem Verdruss im Verhältnis Mieter/Vermieter führen wird. Auf der einen Seite beklagt sich die Justiz über immer größer werdende Arbeitsbelastung, auf der anderen Seite sorgt sie mit ebensolchen Urteilen für diese. Im Endeffekt wird sich wahrscheinlich zukünftig um den letzten Quadratzentimeter gestritten, der, lässt man verschiedene Sachkundige die Fläche vermessen, sich garantiert als Messtoleranz ergeben wird. Bis dann wieder in weiteren Prozessen letztendlich ein Toleranzwert festgelegt wird, der zum dann gegebenen Zeitpunkt opportun erscheint.
MHSSomit auch ein Urteil, welches dem gemeinhin als böse und gierig vorverurteilten Vermieter den Spaß an der Vermietung weiter verleidet. Nach jährlich größerer werdender Regulationswut des Staates, de facto Abschaffung von Schönheitsreparaturen und anderen jahrzehntelang Sicherheit für beide Seiten gebenden Regelungen, sind wir mittlerweile an einem Punkt, an dem sich jeder Vermieter mit seinen Mietverträgen auf brüchigem Glatteis befindet. Dies kann dann auch letztlich jede leidlich gesunde Kalkulation über den Haufen werfen.
Konsequenz für mich: ich werde meine Immobilien sukzessive verkaufen, rechtlich sichere Arbeitsfelder suchen um dann dort zu investieren.
Letztlich hört sich das für mich wie übliches Gejammer von Leuten an, die für ihr Geld nichts tun wollen.
Zudem ist es gewiss normal, das man in unterschiedlichen Jahren, mit unterschiedlichen Mietern verschiedene Reinerlöse verdient. In so gut wie keinem anderen Geschäftsfeld gibt es gleich bleibende, stabil hohe Renditen. Marktschwankungen, in der Realität etwas ganz normales.
Aber was soll man noch sagen, ich hab schon einen PrivatrechtsProf. in der Vorleseung über den Trouble den er mit seinen Mietern gehabt habe, nörgeln hören.
Immer diese unerhöhten Mieter, die Ansprüche stellen, wie sie ihnen gesetzlich zustehen*schock* .
Dem kann ich aus eigener Erfahrung nur zustimmen !!! Überall wird in der Politik von Toleranz gesprochen , Toleranz von uns Bürgern erwartet und dann hebt der BGH jede Toleranz auf .
Viele Mieter sind im Mieterverein mit kostenlosem Rechtsbeistand . Da wird dann auch wegen 50 Cent geklagt , denn der "böse" Vermieter ist ja in der Beweispflicht . Und da meistens nur teure Gutachter den bemängelten Grund nachweisen können , muss der Vermieter für dessen Kosten in Vorleistung gehen . Am Ende kommen dann vielleicht 75 Cent zu Gunsten des Mieters heraus . Also hat der Mieter Recht und der Vermieter zahlt den Gutachter (meist mindestens 3.000.- €) , alle Rechtsanwälte und die Gerichtskosten . Da kommen dann schnell 5.000.- € zusammen --- wegen 75 Cent im Monat . Von der Arbeitsbelastung der Gerichte ganz zu schweigen .
TOLERANZ ; TOLERANZ !!!!!
Endlich wird der unlauteren "Quadratmetervermehrung" vieler Vermieter der Riegel vorgeschoben. Angeblich vorhandene Quadratmeter werden ja auch zur Berechnung von NK herangezogen und auf diese Art und Weise wurde doch so manch ordentliches Zusatzeinkommen erzielt. Nicht selten stellte sich heraus, dass sich eine angebliche 70 m²-Wohnung nur als 55 m²-Wohnung entpuppte, die Mieter aber auch für die nicht vorhandenen 15 m² (oder noch mehr) jahrelang Nebenkosten gezahlt haben.
RAWWas für ein Blödsinn - die meisten umlagefähigen Nebenkosten werden nach Verbrauch ertmittelt. Diesen und den flächemäßigen Umlagen liegt jedoch immer der Rechnungsbetrag zugrunde, wo macht man da Plus ??? Ungerecht ist evtl. nur der Unterschied zwischen den Mietern, oder?
Aloevera,
das ist doch wohl gar nicht richtig, was Sie schreiben. Es werden und dürfen folgende umlagefähige NK erhoben werden, die nicht über den Verbrauch abgerechnet werden:
Gebäudeversicherung, nicht verbrauchsabhängig, Umlage nach qm
Grundsteuern, nicht verbrauchsabhängig, Umlage nach qm
Schornsteinfeger, nicht verbrauchsabhängig, Umlage nach qm
Kosten für Gartenpflege, nicht verbrauchsabhängig, Umlage nach qm
Kosten für Handwerker, nicht verbrauchsabhängig, Umlage nach qm
Kosten für Straßen- u. Hausreinigung, nicht verbrauchsabhängig, Umlage nach qm
Und selbst bei verbrauchsabhängigen Kosten wie
Wasser und
Heizung
dürfen bis zu 50% der Kosten nach qm umgelegt werden!
Bitte informieren Sie sich doch mal über die Vorschriften oder wollen Sie die Leser hier hinters Licht führen ?
Grundsätzlich halte ich das Urteil für richtig, weil der Vermieter sich nicht per Miete bereichern soll, wenn die Qm-Angabe nicht stimmt. Bei den Betriebskosten allerdings liegt keine Bereicherung vor, weil nur das abgerechnet wird, was auch an Kosten anfällt. Eine Betriebskostenabrechnung ist allerdings kompliziert, hier blickt der Mieterverein durch oder der spezialisierte Rechtsanwalt, Gerald Assner.
Herr RA Assner,
außer dem Mietverein und Ihrer Kanzlei, gibt es weitere Kanzleien, die in mietrechtlichen Angelegenheiten bewandert sind, so z.B. die Kanzlei, in der ich arbeite.
Zu den Betriebskosten:
Wieso soll sich da nicht bereichert werden können ?
In einer von uns vertretenen Angelegenheit, hat der Vermieter zusammen mit seiner Familie und dem Mieter gemeinsam ein Haus bewohnt und die Betriebskosten nach Quadratmeter umgelegt. Allerdings war die Größenangabe für die Wohnung des Mieters falsch, mit knapp 20% zu hoch angegeben. Bei der Überprüfung des Sachverständigen hat sich herausgestellt, dass auch die Größe der Wohnung des Vermieter falsch angegeben wurde, aber mit zu wenig Quadratmetern; eine weitere vorhandene (verschwiegene) 1-Zimmerwohnung erschien überhaupt nicht in der Abrechnung.
Die Betriebskosten wurden nach qm umgelegt, die verbrauchsabhängigen Positionen wie Wasser und Heizung gesetzeskonform zu 50% nach qm. Man kann sich aber vorstellen, was da für ein Betrag an Überzahlung zu Lasten des Mieters herausgekommen ist... und das war kein Einzelfall!
Angesichts der immer höheren QM-Mieten ist es gerechtfertigt, daß die Quadratmeter genauer gemessen werden. Und in einem Laden für Lebensmittel z.B für Wurstscheiben bekommt der Verkäufer hohe Strafen, wenn nur das Einpack-Papier mit z.B. 2 gr beim Abwiegen betrügerischerweise mitberechnet wird. Es gibt ein Eichamt für die Waagen und eine Tara-Vorschrift.
Klaus PeterDas versteh einer: Der Mieter bekam Recht, seinem Einspruch wurde stattgegeben? Dann die Aussage es müsse die tatsächliche Fläche zur Berechnung herangezogen werden? Das ist ein Widerspruch in sich!!!
ich auchWas ist daran nicht zu verstehen ? Der Mieter hat dagegen Einspruch eingelegt, dass der Mieterhöhung die Berechnung der nicht vorhanden Quadratmeterzahl von 210,43 zugrundegelegt wird.
Das ist doch mehr als gerecht, dass dem Vermieter nur für die tatsächlichen Quadratmeter der Wohnung, nämlich knapp 157 m² und nicht für die Phantasiezahl von 210,43 m² die gar nicht existiert, die Mieterhöhung zusteht ?
Leute... bitte genau und langsam lesen... steht doch alles explizit drin...
David H.Die reale Fläche ist 210,43 qm (bei im Mietvertrag angegebenen 157qm).
Also zu wenig angegeben, nicht zuviel !!! (warum auch immer)
Die ortsübliche Miete darf nun anhand der tatsächlichen Größe (210,43qm) ermittelt werden, allerdings nicht bis dorthin angehoben werden, da ja die 15% Kappungsgrenze dagegen steht.