BGH rettet Kappungsgrenzen-Verordnung: Ent­war­nung für Ber­liner Mieter

In bestehenden Mietverhältnissen kann der Vermieter die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Zusätzlich ist eine gerechtfertigte Mieterhöhung in § 573 Abs. I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf maximal 20% innerhalb von drei Jahren gedeckelt. Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz hat der Bundesgesetzgeber im Jahr 2013 dieser, den Bestandsmieter schützenden Norm eine weitere Facette hinzugefügt.

Sofern in einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, kann die sogenannte Kappungsgrenze für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren auf 15% herabgesetzt werden. Von der den Landesregierungen erteilten Ermächtigung hat das Land Berlin bereits wenige Tage nach Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes Gebrauch gemacht und die Kappungsgrenzen-Verordnung erlassen.

Wohnungsmangel nicht in allen Stadtteilen?

Trotz Geltung der Kappungsgrenzen-Verordnung erhöhte ein Vermieter die Miete für eine in Berlin-Wedding gelegenen Mietwohnung nicht bloß um 15, sondern um 20%. Der Mieter verweigerte seine Zustimmung hinsichtlich der überschüssigen 5%, der Vermieter klagte den Differenzbetrag daraufhin ein. Nach seiner Meinung war die Kappungsgrenzen-Verordnung rechtswidrig und daher nicht von ihm zu beachten. Nicht in allen Berliner Bezirken gebe es eine Wohnungsmangellage, argumentierte er.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) folgt dieser Argumentation nicht (Urt. v. 04.11.2015, Az. VIII ZR 217/14). Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin sei rechtmäßig, sodass der Kläger keine weitere Mieterhöhung verlangen könne. Nach Ansicht des BGH entspricht die Verordnung zum einen den Voraussetzungen in der gesetzliche Ermächtigung (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB), und verstößt zum anderen auch nicht gegen höherrangiges Recht, insbesondere die Grundrechte. Die Prüfung dieser letztgenannten Frage bildet den Schwerpunkt der Entscheidung.

Es hätte auch schlimmer kommen können

Grundsätzlich stellt die § 573 Abs. 3 BGB einen Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) geschützte Recht auf Eigentum dar. Geprüft wird schulbuchmäßig, ob der Eingriff durch die Reduzierung der Kappungsgrenze gerechtfertigt ist. Es bestehe ein legitimes öffentliches Interesse an dem Regelungsziel und gleichzeitig werde auch ein verhältnismäßiger Interessenausgleich hergestellt, so der BGH. Das Ziel, einen zu schnellen Anstieg von Bestandmieten zu verhindern, werde durch die Absenkung der Kappungsgrenze gefördert. Es wäre auch möglich gewesen, die Grenze bundesweit pauschal und dauerhaft herabzusetzen. Stattdessen habe sich der Gesetzgeber für das insgesamt weniger einschneidende Verordnungs-Modell entschieden. Die Vermietung – und damit die wirtschaftliche Verwertung des Eigentums – als solche sei durch die Reduzierung der Kappungsgrenze nicht infrage gestellt, sodass nicht in den Kernbereich des Eigentums eingegriffen werde. Die Ermächtigungsgrundlage für die Verordnung hält der BGH damit für verfassungsgemäß.

Weiter Einschätzungsspielraum bei Wohnungsmangel

Nach den gesetzlichen Vorgaben war die Landesregierung nur dann zum Erlass einer Verordnung ermächtigt, wenn die Versorgung der Berliner Bevölkerung mit Wohnraum insgesamt gefährdet war. Bei der Beurteilung dieses Kriteriums billigt der VIII. Zivilsenat dem Verordnungsgeber einen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum zu. Überschritten sei die Grenze erst dann, wenn sich die Erwägungen nicht mehr innerhalb der Zweckbindung der Ermächtigungsgrundlage bewegten und offensichtlich verfehlt seien.

Dem Kläger sei der Nachweis nicht geglückt, dass ungeeignete Indikatoren herangezogen worden seien und eine Beschränkung der Verordnung auf einzelne Stadtgebiete ausreichend gewesen wären. Eine Differenzierung nach Teilgebieten einer Gemeinde sei nicht gesetzlich vorgeschrieben. Gerichtlich überprüfbar sei nur, ob das methodische Konzept des Verordnungsgebers tragfähig sei. Auch die Kappungsgrenzen-Verordnung selbst verstößt in den Augen des Senats nicht gegen das Grundrecht auf Eigentum. Denn es sei nicht feststellbar, dass eine auf Teilbereiche bezogene Herabsenkung der Kappungsgrenze den verfolgten Zweck gleichwertig fördere. Auch hier sei dem Verordnungsgeber ein weiter Beurteilungs- und Prognosespielraum zuzugestehen.

Es bleibt daher in punkto Kappungsgrenze in Berlin alles wie gehabt – zumindest bis 2018. Nach derzeitiger Wohnungslage ist jedoch eine Verlängerung der Verordnung äußerst wahrscheinlich. Wichtig ist vor allem die Aussage des BGH, dass eine Mangellage in Ballungsräumen, Industrie- und Universitätsstädten sowie in Großstädten grundsätzlich räumlich nicht exakt eingrenzbar sei. Hierauf wird man sich auch in anderen Verfahren stützen können.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Immobilienrechtskanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin und twittert zu immobilienrechtlichen Fragen.