Vermieter haften nicht für Energieverbrauch: Keine Flucht vor der Stromrechnung
© Eisenhans - Fotolia.com
Einfach keinen schriftlich Vertrag mit dem Energieversorger abschließen, trotzdem Strom verbrauchen und dann auf den Eigentümer verweisen, wenn die Rechnung kommt? So einfach können es sich Mieter nicht machen, entschied der BGH am Mittwoch. Wer Zugriff auf die Steckdose hat, muss auch zahlen, erklärt Dominik Schüller.
Vermieter können aufatmen: Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Vermieter nicht für die Stromrechnung ihrer Mieter aufkommen müssen (Urt. v. 02.07.2014, Az. VIII ZR 316/13). Selbst dann nicht, wenn letztere keinen schriftlichen Vertrag mit dem Stromanbieter abgeschlossen haben, aber trotzdem Strom verbrauchen. Das Urteil dürfte auch für vergleichbare Konfliktfälle mit Gas- oder Wasserversorger gelten.
Der vom BGH entschiedene Fall ist keinesfalls eine exotische Konstellation, sondern sogar häufig zu beobachten. Deshalb hat die Entscheidung erhebliche praktische Bedeutung. Der Pächter schloss mit dem Eigentümer eines Grundstücks einen Pachtvertrag. Vertraglich war geregelt, dass der Pächter – der Sohn des Eigentümers – die Stromkosten tragen sollte. Einen schriftlichen Strombelieferungsvertrag mit dem örtlichen Energieversorgungsunternehmen wurde jedoch nicht abgeschlossen. Trotzdem entnahm bzw. verbrauchte der Pächter Strom und verursachte erhebliche Kosten.
Der Energieversorger ließ die Zählerstände mehrere Jahre hintereinander ablesen und schickte die Rechnungen zunächst fälschlicherweise an die Voreigentümerin, die sich hierfür nicht mehr zuständig fühlte – was sie auch mitteilte. Daraufhin stellte der Stromversorger eine Gesamtrechnung über rund 33.000 Euro für einen ca. dreijährigen Zeitraum an den aktuellen Eigentümer. Auch dieser verweigerte die Zahlung und verwies auf den Pächter. Da die Sache bis nach Karlsruhe ging, steht zu vermuten, dass von letzterem nichts zu holen war.
Stromverbrauch: Konkludenter Vertrag
Die Zahlungsklage des Versorgers gegen den Grundstückseigentümer ist in allen Instanzen erfolglos geblieben. Auch der BGH bestätigte nun, dass durch die Nutzung des Stroms ein konkludenter Vertrag zwischen dem Energieversorger und demjenigen zustande kommt, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss hat – also etwa Zugriff auf die Steckdosen hat.
Bislang war in der Rechtsprechung nicht vollständig geklärt, ob das der Grundstückseigentümer oder der Mieter bzw. Pächter ist. Der Senat hat sich für letztere entschieden. Nicht die Eigentümerstellung sei relevant, sondern die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort. Im Regelfall sind es faktisch Mieter oder Pächter, die den Stecker in die Steckdose stecken können und dürfen und damit die Realofferte des Energieversorgers annehmen.
Dadurch kommt bereits nach der gesetzlichen Regelung des § 2 Abs. 2 Stromgrundversorgungsverordnung – entsprechendes gilt für Gas und Wasser in § 2 Abs. 2 Gasgrundversorgungsverordnung/Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser – zwischen diesen Parteien ein Strombelieferungsvertrag zustande und nicht etwa zwischen Eigentümer und Energieversorger.
Dabei hielt es der BGH für unerheblich, dass der Eigentümer in den wenigen Tagen zwischen Eigentumserwerb und Überlassung des Grundstücks an den Pächter Strom in geringfügiger Menge selbst Strom verbraucht hat.
Entscheidung über Haftung eines zweiten Hauptmieters verschoben
Für Vermieter schafft diese Entscheidung Rechtssicherheit. Insbesondere müssen sie sich in vergleichbaren Fällen nicht darum kümmern, dass der Mieter tatsächlich einen schriftlichen Energiebelieferungsvertrag mit einem Energieversorger abschließt und dies auch nachweist. Das erspart sehr viel Aufwand und Risiko. Hat der Eigentümer allerdings über einen längeren Zeitraum selbst Energie verbraucht, sollte er die Vertragsbeendigung sicherheitshalber anzeigen, um eine Forthaftung für vom Mieter verbrauchte Energie zu vermeiden.
Der BGH hat am Mittwoch noch über einen weiteren, ähnlich gelagerten Fall beraten (Az. VIII ZR 313/13). Dabei ging es darum, ob eine Frau die Gasrechnungen ihres Ex-Partners bezahlen muss, obwohl sie nie mit ihm zusammengewohnt hat. Ein schriftlicher Vertrag über den Bezug von Gas existierte auch hier nicht – weder mit dem Mann noch mit der Frau.
Der Mann lebte nach der Trennung allein in dem Haus und bezog knapp drei Jahre lang Gas. Seine Rechnungen von insgesamt 7.000 Euro zahlte er nicht. 2008 drehte der Berliner Gasversorger Gasag den Hahn zu und verlangte die offene Summe von der Frau. Sie habe den Mietvertrag schließlich mitunterschrieben. Darüber entscheiden will der BGH erst am 22. Juli.
Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Immobilienrechtskanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin.
Mit Material von dpa.
Der Artikel gibt die Entscheidung des BGH und ihre Auswirkungen nur missverständlich wieder.
Dr. Rolf Rahm RechtsanwaltDer BGH vertritt seit der Entscheidung vom 30.04.2003, dass sich die Realofferte stets an den Inhaber der tatsächlichen Sachherrschaft der Verbrauchsstelle richtet, typischer Weise an den Eigentümer. Der Vertrag käme auch dann mit dem Eigentümer
zustande, wenn ein Mieter tatsächlich den Strom entnimmt. Diese Rechtsprechung galt nur bei fehlendem ausdrücklich geschlossenem Vertrag.
Der BGH hat nunmehr in der zitierten Entscheidung korrigierend klargestellt, dass sich die Realofferte dann nicht an den Eigentümer richtet, wenn der Eigentümer die Verbrauchsstelle vollständig verpachtet und nur einem Nutzer übergeben hat.
Verbrauchsstelle ist das Grundstück, gerade NICHT die Steckdose. Ist das Grundstück vollständig verpachtet, so wie im entschiedenen Fall, wechselt die tatsächliche Sachherrschaft an der Verbrauchsstelle vom Eigentümer auf den Grundstückspächter.
Verbleibt also die tatsächliche Sachherrschaft beim Eigentümer, so besteht weiterhin die Gefahr einer Eigentümerhaftung. Meldet sich etwa derartigen Mieter einer Wohnung nicht an und entnimmt Energie, so dürfte es weiterhin zu einem konkludenten Vertragsschluss mit dem Eigentümer kommen.
Die genauen Konsequenzen aus der Entscheidung dürften erst bei Vorlage der Urteilsgründe möglich sein.
Der Autor ist Prozessbevollmächtigter des zitierten Verfahrens und Partner bei Ecovis Rechtsanwälte Berlin, Ernst-Reuter-Platz 10
Herr Dr. Rahm, als Rechtsanwalt der das Unternehmens e-on, vertritt kommt mit diesem Urteil in Schwierigkeiten zukünftig weiterhin die Interessen dieses, in wirtschaftliche Schieflage (der "Spiegel" hat darüber berichtet) geratenen Unternehmens bei den Gerichten durchzusetzen. Mit dem BGH Urteil wird endlich Rechtssicherheit für die Vermieter geschaffen, auch wenn das Herrn Dr.Rahm logischerweise missfällt.
Das Unternehmen e-on geht mit einer dermaßenen Arroganz vor, dass es höchste Zeit wird, dass diese Vorgehensweise publiziert wird. Briefe an die Vorstände werden einfach ignoriert, Briefe an die Kunden-Service Mitarbeiter werden einfach nicht beantwortet, eingehende Faxe werden so behandelt, als ob diese nie gesendet wurden, obwohl Sendeberichte, etc. vorliegen. Es gibt tatsächlich Gerichte in Deutschland, die der Auffassung des Herrn Dr.Rahm immernoch folgen, obwohl alle Beteiligten (Richter, der Herr Dr.Rahm selbst) das bezeichnete BGH Urteil kennen sollten.
Es gibt aber eine logische Erklärung dafür, warum Herr Dr.Rahm nun immernoch weiterhin in Manier eines "Winkeladvokaten" versucht das zitierte BGH Urteil zu verdrehen: zumindest würde seiner Tätigkeit für "e-on" in dieser perfieden Form, nämlich: dass die Eigentümer den verbrauchten Strom ihrer Mieter bezahlen sollen, der Boden entzogen sein, sein persönliches "Geschäftsmodell" nicht mehr tragfähig sein.
Vorab erst einmal vielen Dank für die klarstellenden Erläuterungen Herr Dr. Rahm, alledings sind diese derart verkürzt, dass diese in sich nicht schlüssig erscheinen.
Frank SchusterBitte führen Sie doch etwas näher aus, weshalb die Verbrauchsstelle das Grundstück sein soll und nicht die Entnahmestelle (Steckdose). Bislang stellt Ihre Aussage eine bloße Behauptung dar, die sich dem Leser nicht erschließt. Hinzu kommt, dass Sie selbst darlegen, das entscheidende Kriterium sei die "tatsächliche Sachherrschaft" und dadurch Ihr folgender Satz unlogisch erscheint, denn die melderechtliche Anmeldung mag ein Indiz für das Vorliegen einer tatsächlichen Sachherschaft darstellen, jedoch auch keinesfalls mehr. Diese Aussage bedarf daher m.E. einer Klarstellung.
Frank Schuster
...nochmal zur Ergänzung, wenn so wie Herr Dr.R.Rahm ausführt: "die Verbrauchsstelle soll das Grundstück sein", dann wird es allerhöchste Zeit, dass die Mitglieder der "Verbände der Haus und Grundstückseigentümer" (alle übrigen Vermieter gerne als "Trittbrettfahrer") sich dahingehend abstimmen, dass zukünftig die Energieversorger-Konzerne eine angemessene Miete (also z.B. die "Grundgebühr" an den Vermieter weiterreichen) für den Platz, den der Vermieter vorhält (die Installationsarbeiten gingen auch zu Lasten der Eigentümer), entrichen!, so hebt sich für den Eigenheimbesitzer die Grundgebühr automatisch auf. Nirgendwo können wir Bürger etwas "abstellen" ohne das wir ordentlich zur Kasse gebeten werden (einfachstes Beispiel: die klassische Parkuhr). Dann wäre auch der Aufwand, (denn der Vermieter soll nach Ansicht des Herrn Dr. Rahm dem Energieversoger, wie ein "Blockwart", die Mieter melden, diese Auffassung teilt mit ihm immernoch ein Gerichtspräsident, auf die namentliche Nennung will ich um Irritationen zu vermeiden, verzichten), pekuniär abgegolten. Denn wer eine Dienstleistung verlangt muss auch bereit sein einen angemessenen Obulus dafür zu entrichten. Als positiver Nebeneffekt entstehen auch noch zusätzliche Arbeitsplätze in den Hausverwaltungen, also die vielzitierte Situation das alle Gewinner sind. Nur der Herr Dr. Rahm benötigt ein neues Geschäftsmodell, er kann dann den Vermiteter dabei helfen die Ansprüche der Vermieter auf die "Stellplatz-Miete" bei den Energie-Groß-Konzernen durchzusetzen, denn der innovative Mittelstand sollte in Deutschland schützenswert bleiben!
Ralph Adelmann...um es noch transparenter zu machen, es geht um den Platz den die "Grundversorger" bislang ganz selbstverständlich unentgeltlich für die Anbringung der Zähler von den Eigentümern beanspruchen, und das Stunde für Stunde, Tag für Tag, Monat für Monat, Jahr für Jahr, ohne auch nur einen Cent "Platzmiete" zu bezahlen!
Ralph Adelmann...um es noch transparenter zu machen, es geht um den Platz den die "Grundversorger" bislang ganz selbstverständlich unentgeltlich für die Anbringung der Zähler von den Eigentümern beanspruchen, und das Stunde für Stunde, Tag für Tag, Monat für Monat, Jahr für Jahr, ohne auch nur einen Cent "Platzmiete" zu bezahlen!
Ralph AdelmannLeicht nachzuvollziehen, es muss einem Jeden mündigen Bürger klar sein, dass er beim "Verbrauch" der Ware "Strom" eines Anbieters auch für diesen bezahlen muss. Mit der "Zwangsbeglückung" durch den Vertrag steht er noch gut da, die Alternative wäre eine Verurteilung wegen Diebstahls oder gar gewerblichen Betrugs gewesen.
AlexWie sieht es aus, wenn der Vermieter den Vertrag mit den Stadtwerken hat, im Mietvertrag das Thema Strom nicht geregelt ist und man auch keine Abschlagszahlung an den Vermieter zahlt. Weil dieser uns nicht kommuniziert hat das der Strom über ihn läuft und er in Vorleistung geht. Jetzt kommt unser Vermieter und will für 15 Monate rückwirkend die Kosten für den Strom zurück. (Beginn 1.1.17 bis 29.1.19). Ist das zulässig? Vorallem für das Jahr 2017?
Richhter