BGH zu Mischmietverhältnissen: Im Zweifel Wohnraum

Die Richter gaben damit am Mittwoch den Mietern eines mehrstöckigen Hauses Recht, die im Erdgeschoss in einer Hypnosepraxis ihrer freiberuflichen Tätigkeit nachgingen und die gleich große obere Etage des Hauses als Wohnung nutzten.

Nach einer Kündigung des Vermieters stritten sich die Vertragsparteien nämlich in einem Räumungsprozess über die Anwendung des richtigen Rechts. Das klingt formal, hat aber weitreichende Konsequenzen: Unbefristete Mietverträge über Gewerberaum können ohne wichtigen Grund gekündigt werden. Wohnraummieter genießen dagegen gemäß § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) einen strengen gesetzlichen Kündigungsschutz. Der Vermieter wird sie nur los, wenn er ein berechtigtes Interesse dafür hat.

Bei Mischmietverhältnis, also einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume wie im vorliegenden Fall, ist entweder Wohn- oder Geschäftsraummietrecht anwendbar. Die rechtliche Einordnung richtet sich dabei nach dem bei Vertragsschluss vereinbarten überwiegenden Nutzungszweck (Schwerpunkttheorie).

Wohnen tritt nicht generell hinter Erwerbstätigkeit zurück

Das zunächst mit dem Fall befasste Landgericht (LG) Berlin hielt sich für unzuständig, da es das Mietverhältnis als eines über Wohnräume im Sinne von § 23 Abs. 1 Nr. 2a Gerichtsverfassungsgesetz (GVG) ansah. Dafür sind – unabhängig vom Streitwert – ausschließlich die Amtsgerichte zuständig. Konsequenterweise wies das LG die Klage als unzulässig ab.

Dagegen legten die Vermieter Berufung beim Kammergericht (KG) ein. Dieses sah die Sache anders als die Vorinstanz, hob das Urteil auf und gab der Räumungsklage statt: Wenn die gewerbliche Nutzung den gesamten Lebensunterhalt der Mieter erbringe, wie dies bei den Berliner Mietern der Fall gewesen sei, dann überwiege diese Nutzungsart zwingend die wohnliche Nutzung.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) schlug nun wieder eine andere Richtung ein und entschied zugunsten der Mieter (Urt. v. 09.07.2014, Az. VIII ZR 376/13). Ob der Wohn- oder der gewerbliche Nutzungszweck überwiege, dürfe immer nur einzelfallbezogen anhand aller relevanten Umstände beurteilt werden.

Allein darauf abzustellen, dass die Mieter ihren gesamten Lebensunterhalt mit der Hypnosepraxis verdienten, reiche nicht aus. Es gebe keinen allgemeinen Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung habe. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lasse sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als – grundrechtlich geschütztem – Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen, noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukommt, in Einklang bringen.

Bei der gebotenen Einzelfallprüfung seien vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Dabei müssten insbesondere auch folgende Fragen aufgeworfen werden:

-    Wurde ein Vertragsmuster für Wohn- oder Gewerbemietverträge verwendet?

-    Welche Flächenanteile sind je Nutzungsart vorgesehen?

-    Welcher Teil der Gesamtmiete entfällt auf die eine, welcher auf die andere Nutzung?

-    Ist die einheitliche Miete mit oder ohne Umsatzsteuer ausgewiesen?

Im vorliegenden Fall führte die Beantwortung der Fragen dazu, das Wohnraummietrecht anzuwenden. Führe die Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis, so sei im Zweifel allerdings stets von Wohnraum auszugehen. Andernfalls, so der BGH, drohe der gesetzliche Schutz für Wohnraummieter ausgehöhlt zu werden.

Der Autor Christoph Stroyer ist Rechtsanwalt und Partner der Bau- und Immobilienrechtskanzlei BÖRGERS Rechtsanwälte Partnerschaft in Berlin.