Privatvermietung an Touristen: Ein aussterbendes Geschäftsmodell

Die Vermietung von Privatwohnungen an Touristen hat sich zu einem lukrativen Geschäftsmodell entwickelt. Das – auch in Deutschland aktive – Vermittlungsportal Airbnb gibt an, seit 2008 mehr als fünf Millionen Übernachtungen vermittelt zu haben. Der deutsche Konkurrent Wimdu hat nach eigenen Angaben 300.000 Unterkünfte weltweit im Angebot.

Der Hotellobby ist diese Entwicklung ein Dorn im Auge. Das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) wird das rasante Wachstum des Angebotes in Deutschland aber nun bremsen oder sogar zu Rückgängen führen (Urt. v. 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13).

Lukratives Geschäftsmodell

Viele der auf den Portalen angebotene Unterkünfte dürften Mietwohnungen sein. Verfügt ein Mieter über mehr Zimmer, als er eigentlich benötigt, lockt die Möglichkeit mit einer kurzfristigen Untervermietung an Touristen schnell etwas Geld zu verdienen. Insbesondere in Großstädten wie München, Berlin oder Hamburg kann dies sehr lukrativ sein. Vor allem dann, wenn die Einnahmen dem Finanzamt verschwiegen werden.

Das ist nicht nur steuerrechtlich, sondern auch mietrechtlich problematisch. Die Überlassung von Wohnraum an Touristen ist eine Untervermietung, die grundsätzlich verboten ist. § 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) regelt, dass der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Der Mieter braucht also in jedem Fall die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung.

Untervermietung kann zu Räumungsklage führen

Dass die Erlaubnis im Fall der Touristenvermietung zudem genau darauf auch abgestimmt sein muss, zeigt die neue Entscheidung des BGH: Der Mieter nutzte eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Mehrere Jahre nach Abschluss des Mietvertrages erbat er eine Erlaubnis zur Untervermietung. 

Daraufhin erlaubte ihm der Vermieter die Untervermietung "ohne vorherige Überprüfung", verlangte aber, dass dem jeweiligen Untermieter eine Postempfangsvollmacht erteilt werde.

Der Mieter bot die Wohnung anschließend im Internet als Ferienwohnung an. Offensichtlich missfiel dies jedoch späteren Vermietern, die die Untervermietung an Touristen daraufhin abmahnten. Nachdem der Mieter die Wohnung weiter im Internet anbot, kündigten sie fristlos, hilfsweise fristgerecht und reichten Räumungsklage vor dem Amtsgericht (AG) Berlin Tempelhof-Kreuzberg ein.

Der VIII. Zivilsenat des BGH war nun der Auffassung, dass die Vermietung an Touristen nicht von der seinerzeit erteilten generellen Erlaubnis zur Untervermietung umfasst sei. Die Untervermietung an Touristen sei nicht mit einer "normalen" und auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung vergleichbar. Auch das Verlangen nach einer Postvollmacht weise darauf hin, dass die kurzfristige Vermietung an Touristen aus Sicht der Vermieterin nicht von der Erlaubnis umfasst gewesen sein sollte. Die Sache wurde zur Entscheidung an das Landgericht zurück verwiesen.

Auch politisch regt sich Widerstand

Die wenigsten Mieter, die ihre Wohnung oder einzelne Zimmer auf Portalen wie Airbnb, Wimdu oder 7flat anbieten, dürften über eine Erlaubnis zur Untervermietung verfügen, die den strengen Anforderungen des BGH entspricht. Im Regelfall wird der Vermieter eine solche Erlaubnis auch nicht ausstellen. Bei der aktuellen Wohnungslage in Großstädten haben Vermieter tendenziell eher ein Interesse an einer Neuvermietung als an Bestandsmietern und suchen nach Kündigungsgründen. Mieter sollten hier sehr vorsichtig sein und im Zweifel von einer Vermietung an Touristen absehen.

Im Wohnungseigentumsrecht stellen sich mietrechtliche Probleme hingegen nicht. Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft vereinbaren, dass sie eine Vermietung an Touristen nicht will.

Auch politisch regt sich Widerstand gegen die Vermietung von Wohnungen an Touristen. Berlin verabschiedete im Juni vergangenen Jahres ein Zweckentfremdungsverbot. Seitdem ist die Vermietung an Touristen erheblich eingeschränkt; ab 2016 soll sie endgültig verboten sein. Der Markt hat bereits reagiert: 7flats hat Ende 2013 das Berliner Büro geschlossen und will sich nur noch auf den Hamburger Markt konzentrieren. Allerdings gilt auch in Hamburg bereits seit Längerem ein Zweckentfremdungsverbot (§ 9 Wohnraumschutzgesetz).

Diese Gesetze gelten gleichermaßen für Miet- und Eigentumswohnungen sowie für Wohnhäuser. Wie das Verbot durchgesetzt werden soll, ist in Berlin allerdings noch offen. Es drohen jedoch Ordnungsgelder bis zu 50.000 Euro.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Immobilienrechtskanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin.