BGH korrigiert LG Berlin in Remmo-Fall: Ein­zie­hung von dubios finan­zierten Immo­bi­lien doch mög­lich

Es war ein Gerichtsbeschluss, der als Rückschlag im Kampf gegen organisierte Kriminalität und Geldwäsche galt. Ende 2023 lehnte das Landgericht (LG) Berlin die Einziehung von sechs Immobilien ab. Die Staatsanwaltschaft war davon ausgegangen, dass ein 18-Jähriger zwischen 2012 und 2018 in Berlin für seine Großfamilie insgesamt sechs Häuser und Wohnungen für insgesamt knapp 1,9 Millionen Euro erworben hatte. Außerdem Miet- und Pachtforderungen und eine Inhabergrundschuld. Sein Anwalt bestritt diese Darstellung.

Das LG hatte die Einziehung abgelehnt, weil es nicht davon überzeugt war, dass die Geldquellen für die Immobilienkäufe aus rechtswidrigen Taten herrührten. Es nahm an, legale Erträge aus anderen Immobiliengeschäften, nämlich aus Vermietungen und Verkäufen im Libanon, hätten ausgereicht. 

Die Staatsanwaltschaft legte Revision ein – und war damit erfolgreich: Der 5. Strafsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hob bereits im Juli 2025 das Urteil des LG auf. Das Urteil (v. 17.07.2025, Az. 5 StR 465/24) wurde erst jetzt veröffentlicht. Laut BGH hat das LG bei der Prüfung des "Herrührens" den falschen rechtlichen Maßstab angelegt und die Beweise rechtsfehlerhaft gewürdigt. Das LG sei insgesamt zu streng gewesen: Die Einziehbarkeit eines Gegenstandes setze nicht voraus, dass sein Kauf vollständig aus illegalen Geldquellen stamme; vielmehr genüge auch eine legal-illegale Mischfinanzierung. 

Immobilienkäufe und Sparkasseneinbruch

Das LG ging davon aus, dass der Vater des jungen Mannes der eigentliche wirtschaftliche Profiteur war. Der habe aber nicht offiziell als Eigentümer auftreten wollen, um nicht die Streichung von Sozialleistungen zu riskieren. Die Immobilienkäufe seien maßgeblich über Vermögenswerte und Einnahmen aus dem Libanon sowie unter Einschaltung eines Immobilienhändlers finanziert worden; Zahlungen erfolgten in bar und per Scheck.

Im Oktober 2014 war ein Bruder des Immobilienerwerbers mit unbekannten Mittätern in eine Sparkassenfiliale eingebrochen und hatte mehr als zehn Millionen Euro erbeutet; der Verbleib des Geldes blieb weitgehend ungeklärt.

Gegen den jungen Erwerber hatte die Berliner Staatsanwaltschaft ab 2018 ein Geldwäscheverfahren geführt. Ende 2020 stellte die Staatsanwaltschaft mangels Nachweisbarkeit einer konkreten rechtswidrigen Vortat das Ermittlungsverfahren ein. Aber sie verfügte die Einleitung des selbständigen Einziehungsverfahrens.

Reform 2017: Einziehung sogar rückwirkend

2017 gab es eine Gesetzesänderung. Statt der alten Regelungen zum sog. "Verfall" erlaubt die neue erweiterte Einziehung nach § 73a ff. Strafgesetzbuch (StGB), Vermögenswerte einzuziehen, die offensichtlich aus Straftaten stammen, auch wenn keine konkrete Vortat nachweisbar ist. Nach § 76a StGB "soll" im Rahmen selbstständigen Einziehung eingezogen werden, "wenn der Gegenstand aus einer rechtswidrigen Tat herrührt". Allerdings gilt die Voraussetzung: Der Betroffene muss zumindest im Bereich bestimmter Delikte tätig gewesen sein. Damit sollte insbesondere Organisierte Kriminalität getroffen werden.

Die Reform ermöglicht eine Rückwirkung: Auch die Einziehung von Vermögenswerten, die aus Straftaten stammen, die mutmaßlich vor dem 1. Juli 2017 begangen wurden, sind möglich. Das soll trotz des strengen strafrechtlichen Rückwirkungsverbots verfassungskonform sein, weil es sich bei der Einziehung nicht um eine Sanktion im engeren Sinne handeln soll, sondern nur eine Wiederherstellung des ursprünglich rechtmäßigen Zustands. Das war verfassungsrechtlich umstritten, wurde aber 2021 vom Bundesverfassungsgericht im Grundsatz gebilligt, als das Gericht über die Reform im Zusammenhang mit Steuerdelikten zu entscheiden hatte.

Auch das LG Berlin wendete 2023 bereits diese neue Rechtslage an, verneinte jedoch die Voraussetzung, dass die Immobilien aus einer rechtswidrigen Tat "herrührten". Es LG war davon ausgegangen, ein "Herrühren" nur dann annehmen zu können, wenn die jeweilige Immobilie vollständig durch rechtswidrige Taten finanziert wurde. Zu einer möglichen gemischten Finanzierung aus legalen und inkriminierten Mitteln verhielten sich die sich die Urteilsgründe nicht, so der BGH. Diese rechtlichen Maßstäbe beanstandete der BGH.

BGH: Legal-illegale Mischfinanzierung genügt

Nach § 76a Abs. 4 StGB sei das Tatbestandsmerkmal des "Herrührens" erfüllt, wenn der Gegenstand bei wirtschaftlicher Betrachtung ursächlich auf rechtswidrige Taten zurückgeht, so der Senat. Dazu gehöre eine Kette von Verwertungshandlungen bis hin zu Surrogaten.

Entscheidend sei, dass der aus Straftaten stammende Anteil nicht völlig unerheblich ist. Eine vollständige Deliktfinanzierung verlangt das Gesetz nicht. Indem das LG nur dann ein Herrühren erwogen habe, wenn eine Immobilie vollständig mit deliktischen Mitteln bezahlt wurde, habe es sich den Blick auf die Herkunft einzelner Teilbeträge und auf Mischfinanzierungen verstellt. Die Strafkammer des LG habe aufgrund der Maßstabsbildung "überzogene Anforderungen an ihre Überzeugungsbildung angelegt".

Zudem habe das LG die gebotene wirtschaftliche Betrachtung bei Umwandlungen unterlassen. Dass der Kaufpreis über ein Bankdarlehen bezahlt wurde, schließe das Herrühren nicht aus, wenn diese Finanzierungsform gerade deshalb gewählt wurde, um deliktische Mittel in den legalen Zahlungsverkehr einzuspeisen. Auch dies hätte das LG erwägen müssen.

Nach Auffassung des BGH hat das LG einzelne Erwerbsvorgänge isoliert geprüft, statt eine Gesamtschau vorzunehmen. Nicht gewürdigt habe die Kammer den systematischen Einsatz von "Strohpersonen", falsche Angaben in notariellen Urkunden, ungewöhnlich umfangreiche und risikobehaftete Mitwirkung des Immobilienhändlers bei grenzüberschreitenden Zahlungsanweisungen. Sowie den erheblichen Einsatz von Bargeld und nicht verfolgbaren Schecks bei Immobiliengeschäften im Libanon. Ebenso sei die zeitliche Nähe zwischen dem Einbruchsdiebstahl Ende 2014 bei der Sparkasse und den Immobilienerwerben ab 2015 nicht in eine Indizienzusammenschau eingestellt worden.

Auch Inhabergrundschuld und Mietzahlungen einziehen

Der BGH hat den Fall damit zwar nicht entschieden, sondern die Sache an eine andere Jugendkammer des LG zurückverwiesen. Karlsruhe hat Berlin dabei aber einiges mit auf den Weg gegeben. 

Die Rechtsfehler betreffen laut BGH nicht nur die Grundstücke, sondern auch die übrigen Einziehungsobjekte. Bei wirtschaftlicher Betrachtung könne eine Inhabergrundschuld den wesentlichen Wert einer Immobilie "verkörpern" und – wenn der Grundstückskauf (teilweise) mit deliktischen Mitteln erfolgte – ebenfalls aus rechtswidrigen Taten herrühren. Gleiches gilt für Ansprüche auf Auszahlung von Girokontenguthaben, wenn diese auf möglicherweise inkriminierte Vermögenswerte zurückgehen.

Laut BGH konnten schon nach § 76a Abs. 4 StGB in der Fassung des Reformgesetzes von 2017 Nutzungen (§ 100 Bürgerliches Gesetzbuch), also zum Beispiel Mieten, eingezogen werden, wenn sich die "Bemakelung" eines Grundstücks fortsetzt und die Ansprüche sichergestellt sind. Dass die Norm seit einer weiteren Reform aus März 2021 "Nutzungen" nun ausdrücklich erwähnt, ändert an diesem Verständnis nichts; die gesetzgeberische Historie spreche für Kontinuität.

BGH gab schon im Februar die Richtung vor

Bereits Anfang 2025 dürfte man beim LG Berlin geahnt haben, dass die eigene Entscheidung Schwierigkeiten beim BGH bekommen könnte. Am  13. Februar 2025 entschied der BGH per Beschluss, dass eine teilweise Finanzierung mittels Bankdarlehen nicht grundsätzlich der Einziehung entgegensteht (Az. 2 StR 419/23). Entscheidend sei, ob ein nicht unerheblicher Anteil der Mittel aus rechtswidrigen Taten stammt — der weit auszulegende Begriff des "Herrührens" erfasse auch Fälle von Vermischung und Teilkontamination.

Damals konterte der BGH verfassungsrechtliche Bedenken. Wenn sich die Vermischung legaler und illegaler Geldmittel als Folge nicht hinreichend aufklärbarer Straftaten der organisierten Kriminalität darstellt, könne man dem dadurch Rechnung tragen, dass die Ausgestaltung der Norm als Soll-Vorschrift im Einzelfall unverhältnismäßige Einziehungsanordnungen verhindert. Auf diesen Beschluss des 2. Strafsenats verweist das BGH-Urteil.

Seit 2017 hat die Berliner Staatsanwaltschaft die Einziehung von etwa 100 Immobilien angeordnet. Im Frühjahr 2025 ordnete das LG Berlin I die Einziehung von 58 Immobilien an, sie werden der Remmo-Großfamilie zugerechnet.

Neuer Gesetzentwurf: BMJV plant Justizzentralstellen für Einziehung

Just am Montag hat das Bundesjustizministerium (BMJV) einen neuen Gesetzentwurf veröffentlicht, der EU-Vorgaben bei der Abschöpfung und Einziehung von Vermögenswerten umsetzen soll. Materiell-rechtlich gibt es wenig Anpassungsbedarf. Das deutsche Strafrecht biete den zuständigen Behörden bereits ein breites Spektrum an Möglichkeiten zur Einziehung von Vermögenswerten aus Straftaten und entspreche damit schon jetzt weitgehend den Anforderungen der Richtlinie, so das BMJV. Die Richtlinie sieht jedoch erstmals die Einrichtung von zentralen sogenannten Vermögensabschöpfungs- und Vermögensverwaltungsstellen vor.

Die neuen zentralen Stellen sollen insbesondere in grenzüberschreitenden Fällen die Zusammenarbeit mit den Behörden anderer EU-Mitgliedstaaten beim Aufspüren und Ermitteln von Taterträgen oder Vermögensgegenständen erleichtern. Für die Justiz sollen die Staatsanwaltschaften der Länder die Aufgaben der Vermögensabschöpfungsstellen wahrnehmen. Die Länder sollen dabei die Aufgaben bei einer oder mehreren Staatsanwaltschaften zentralisieren können. Die Aufgaben der Vermögensverwaltungsstellen sollen auf Länderebene zentralisiert einer Staatsanwaltschaft oder Generalstaatsanwaltschaft zugewiesen werden. Das Bundeskriminalamt soll auch weiterhin zentral die polizeilichen Aufgaben bei der Vermögensabschöpfung wahrnehmen.

 

Anm. d. Red. Beitrag in der Version vom 1.12.2025, 23:23 Uhr, korrigiert wurde, dass es beim BGH Senat statt Kammer heißen muss.