Betriebskosten: Alle Jahr wieder zum 31. Dezember

Die meisten Mieter müssen die Betriebskosten für ihre Wohnungen monatlich im Voraus bezahlen. Spätestens am Ende des Jahres, das auf den Abrechnungszeitraum folgt, muss der Vermieter die tatsächlich angefallenen Kosten abrechnen, § 556 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach kann er in der Regel keine Nachforderungen mehr stellen. Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, ist also meist der 31. Dezember der Stichtag. Kommt die Abrechnung erst am 01. Januar beim Mieter an, muss er die Nachforderung nicht mehr begleichen.

Es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Ein solcher Fall liegt dem Bundesgerichtshof (BGH) derzeit vor (Az. VIII ZR 264/12). Am Mittwoch wird der VIII. Zivilsenat darüber verhandeln, ob der Vermieter eine nachträgliche Erhöhung der Grundsteuer durch das Finanzamt rückwirkend auf den Mieter umlegen kann. Die Vermieterin hatte die Betriebskosten unter dem Vorbehalt einer zu erwartenden rückwirkenden Neufestsetzung der Grundsteuer abgerechnet und schließlich über 1.000 Euro von ihrem Mieter nachgefordert, als das Finanzamt die Grundsteuer tatsächlich erhöht hatte.

Die Vorinstanzen hatten der Vermieterin Recht gegeben, wobei das Landgericht Berlin zur Begründung ausgeführt hatte, dass die Nachforderung der Vermieterin nicht verjährt sei, weil sie erst durch den Bescheid des Finanzamts von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt und die Verjährung damit erst zu diesem Zeitpunkt begonnen habe, § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Mieter muss Abrechnung nachvollziehen können

Die anstehende Entscheidung des BGH ist nur eine von zahlreichen zum Komplex Nebenkosten. Wann ist eine Abrechnung zugestellt? Wie muss sie aussehen? Kann der Vermieter einfach einseitig die Betriebskosten erhöhen? Was passiert wenn der Mieter sich weigert, die Erhöhung zu zahlen? Darf der Vermieter auch sein eigenes Schneeschippen in Rechnung stellen? Und: Die Kneipe im Erdgeschoss verbraucht doch viel mehr Wasser als der Rentner im Dachgeschoss!

Bei einer Betriebskostenabrechnung "kurz vor Torschluss" ist es besonders wichtig, die Zustellung nachweisen zu können. Entgegen landläufiger Meinung genügt ein Einschreiben mit Rückschein nicht. Einzig gerichtsfeste Zustellungsart, ist die Botenzustellung. Auch am 31.12. selbst sollte man mit Zustellungen vorsichtig sein. Eine am Nachmittag eingeworfene Betriebskostenabrechnung geht erst am Folgetag zu (Urt. v. 05.12.2007, Az. XII ZR 148/05).

Der BGH betont außerdem stets, dass eine Betriebskostenabrechnung für den Mieter nachvollziehbar und verständlich sein muss. Der Mieter soll nachrechnen können. Ist ihm dies nicht möglich, ist die Abrechnung formell unwirksam. Der Vermieter muss daher über die Gesamtkosten jedes einzelnen Posten informieren, sowohl den Gesamt- als auch den Einzelverteilungsschlüssel offenlegen (vgl. Gesamtfläche aller Wohnungen bzw. Fläche der einzelnen Wohnung), die auf die Wohnung entfallenden Einzelkosten darlegen und diese den geleisteten Vorauszahlungen gegenüberstellen.

Einseitige Erhöhung der Vorauszahlungen möglich

Ein ständiges Ärgernis sind Mieterhöhungen. Das Gesetz gibt dem Vermieter in § 560 Abs. 4 BGB das einseitige Recht, die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen nach einer Abrechnung angemessen anzupassen.

Bis zur Entscheidung des BGH vom 15. Mai 2012 (Az. VIII ZR 246/11) genügte für eine solches Erhöhungsrecht, dass der Vermieter formell wirksam abgerechnet hatte. Inhaltliche Fehler der Abrechnung waren irrelevant. Diese Rechtsauffassung haben die Karlsruher Richter jedoch zugunsten der Mieter ausdrücklich aufgegeben. Eine formell und inhaltlich wirksame Abrechnung ist nun Voraussetzung für eine Erhöhung der Vorauszahlungen.

Häufig hatten Vermieter eine solche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung genutzt, um pauschal einen Zuschlag auf die Durchschnittskosten des letzten Abrechnungsjahres zu erheben. Auch das hat der BGH aber untersagt (Urt. v. 28.09.2011, Az. VIII ZR 294/10). Der Vermieter darf  maximal ein Zwölftel der angefallenen Nebenkosten des Vorjahres verlangen. Nur in Ausnahmefällen, in denen die Erhöhung einzelner Kostenpositionen bereits bekannt ist, darf hierfür ein Aufschlag einkalkuliert werden.