SPD will billigere Wohnungskäufe: Bes­tel­ler­prinzip für Eigen­tums­makler wird schei­tern

von Dominik Schüller

11.01.2017

Die SPD-Pläne für das Wahljahr stehen fest, unter anderem sollen private Immobilienkäufer bei Notar- und Maklerkosten entlastet werden. Die geplanten rechtlichen Maßnahmen hält Dominik Schüller für undurchdacht, wenn nicht gar missraten.

 

Nach einem der Deutschen Presse-Agentur vorliegenden Entwurf für eine überarbeitete Mietpreisbremse plant Justizminister Heiko Maas (SPD) unter anderem die Notar- und Grundbuchkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien zu pauschalieren und auch bei Grundstücks- und Wohnungsmaklern das Bestellerprinzip festzulegen. Die Maklerprovision soll künftig derjenige zahlen, der den Makler beauftrag hat.

Unbestritten sind Gesetzgeber und die Politik gefragt, Lösungen für die Wohnungsknappheit in Ballungsgebieten zu finden. Da der Neubau von erschwinglichen Wohnungen nicht nur viele Investitionen, sondern auch viel Zeit benötigt, versucht man im Wahljahr kurzfristige Erfolge zu verbuchen. Die Vorschläge der SPD werden – wie die Mietpreisbremse selbst – scheitern.

Die Notar- und Grundbuchkosten werden derzeit nicht prozentual linear, sondern nach einer degressiven Gebührentabelle berechnet. Das heißt, bei vergleichsweise niedrigem Kaufpreis zahlt der Erwerber auch weniger Notar- und Grundbuchgebühren. So liegen beispielsweise bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro die Beurkundungsgebühr bei 708,00 Euro und die Grundbuchkosten bei 531,00 Euro. Steigt der Kaufpreis,  steigen auch die Gebühren, zum Beispiel bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro auf 1.570 Euro. Das gilt auch dann, wenn der tatsächliche Arbeitsaufwand für den Notar nicht steigt. Geschäfte mit höherem Kaufpreis finanzieren somit diejenigen mit kleinem Volumen quer.

Notarkostenpauschale verschlimmbessert alles

Im Moment existiert also ein Modell, das sich sozialverträglich seit Jahrzehnten bewährt hat und in der Summe zu angemessenen Gebühren führt. Nicht umsonst ist das Gerichts- und Notarkostengesetz erst kürzlich vollständig erneuert worden, ohne dass in das System grundsätzlich eingegriffen wurde. Insbesondere wurden die abzurechnenden Gebühren auf ihre Angemessenheit überprüft. Dabei wurde festgestellt, dass im unteren Geschäftswertbereich die Gebühren zu niedrig sind und erhöht werden müssen. Es handelte sich um die erste Gebührenerhöhung durch den Gesetzgeber seit 1986. Der Notar ist neutraler Berater beider Vertragsparteien und steht vor allem den Privaten im Rahmen des Verbraucherschutzes zur Seite.

Die geplante Pauschalierung der Notarkosten wird vor allem dazu führen, dass für die Beratung des Verbrauchers weniger Zeit bleibt. Jeder, der sich mit Grundstückskaufverträgen beschäftigt hat, wird wissen, dass es sich nicht um ein Standardprodukt handelt. Die allermeisten Fälle weisen in der Praxis Besonderheiten auf. Häufig sind sogar die vermeintlich kleinen Fälle mit Verbraucherbeteiligung die beratungsintensivsten. Kürzt man bei diesen aufwändigen Beratungsfällen die Gebühr, müsste ein wirtschaftlich denkender Notar die durchschnittliche Beratungszeit kürzen, was zu Lasten der Beratungsqualität führen kann. Eine Pauschalierung wird zudem vor allem die Erwerber mit teuren Immobilien entlasten, die von der Deckelung profitieren.

Sinnvoller wäre hingegen eine Reduzierung der Grunderwerbssteuer, die inzwischen bei höheren Kaufpreisen bis zu 6,5 Prozent des Volumens beträgt. Diese Steuer ist allerdings Ländersache und daher nicht bundesweit einheitlich regelbar. Sie eignet sich daher nicht für den Wahlkampf. Bundesweit regelbar wäre es aber, Ausnahme- oder Reduzierungstatbestände für selbst genutzte Immobilien einzuführen. Gleichzeitig könnten die Steuerausfälle dadurch kompensiert werden, dass institutionelle Immobilien-Share-Deals voll besteuert werden und nicht wie bisher durch geschickte gesellschaftsrechtliche Konstruktion steuerfrei bleiben. Derzeit werden nämlich vor allem große Immobilientransaktionen mit Kaufpreisen in Millionenhöhe regelmäßig nicht als Grundstückskauf-, sondern Anteilskaufvertrag gestaltet. Somit werden nicht das Grundstück übertragen, sondern die Anteile an den Eigentümergesellschaften – in der Regel Gesellschaften mit beschränkter Haftung – werden an den Investor verkauft. Dem Staat entgehen so durch im Grunderwerbsteuergesetz verankerte Ausnahmen Steuereinnahmen in erheblichem Umfang.

Warum man das Bestellerprinzip nicht übertragen kann

Völlig missraten ist der Ansatz, das Bestellerprinzip auf Eigentumsmakler zu übertragen. Selbst wenn der Verkäufer diese Kosten tragen müsste, würde er sie zuvor einfach eins zu eins auf den Kaufpreis aufschlagen und den Käufer damit finanziell schwer belasten. Denn anders als bei Maklern für Mietwohnungen ist der Kaufpreis von Eigentum nicht gesetzlich gedeckelt – Stichwort Mietspiegel. Die einzige Möglichkeit wäre also eine Deckelung der Maklerprovisionen selbst. Hier hätte man jedoch nicht nur mit erheblichen Wiederstand der Interessenvertretung der Makler zu rechnen. Vielmehr würde die Festlegung einer generell angemessenen Maklerprovision äußerst schwierig werden und verfassungsrechtliche Probleme aufwerfen.

Damit sind die Notar- und Grundbuchkosten die einzige Schrauben, an denen der Justizminister wahlkampfwirksam drehen kann. Der gewünschte Effekt würde jedoch lediglich in homöopathischen Dosen eintreten, denn die Fälle, in denen ein Erwerber einer Immobilie an den Notar- und Grundbuchkosten gescheitert ist, dürften äußerst selten sein. Bei Maas' Vorschlägen handelt es sich wohl eher um Opium fürs Volk im Wahlkampfjahr.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Immobilienrechtskanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin und twittert regelmäßig zu immobilienrechtlichen Fragen.

Zitiervorschlag

Dominik Schüller, SPD will billigere Wohnungskäufe: Bestellerprinzip für Eigentumsmakler wird scheitern. In: Legal Tribune Online, 11.01.2017, http://www.lto.de/persistent/a_id/21727/ (abgerufen am: 20.07.2017)

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 11.01.2017 18:34, Magi

    "Völlig missraten ist der Ansatz, das Bestellerprinzip auf Eigentumsmakler zu übertragen. Selbst wenn der Verkäufer diese Kosten tragen müsste, würde er sie zuvor einfach eins zu eins auf den Kaufpreis aufschlagen und den Käufer damit finanziell schwer belasten."

    Sehe ich anders. Das würde für Transparenz sorgen. Beim Kauf einer Immobilie sieht man dann sofort, wieviel die wirklich kostet, ohne vielleicht zu rätseln oder im Kleingedruckten nachzuschauen, ob noch eine Courtage hinzukommt. Soll der Verkäufer doch die Gebühr draufschlagen, ändert aber an der Vergleichbarkeit nichts. Und hier gerät sogar der Verkäufer unter Druck, da er die Immobilie dann teurer anbieten muss als die Verkäufer ohne Markler.

    Wo der Autor übrigens die "schwere finanzielle Belastung" für den Käufer sieht, bleibt wohl alleine sein Geheimnis. Erläuterungen dazu: Fehlanzeige. Ob ich die Courtage nämlich - wie jetzt - direkt zahle oder angeblich über den Kaufpreis, ist doch egal. Vermutlich ist dieses Argument, wie viele andere in dem Artikel auch, wohl Interessensgetrieben. Eine seriöse, rechtliche Auseinandersetzung kann ich jedenfalls nicht erkennen.

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    • 11.01.2017 22:01, Markus Roth

      Das Argument meines Vorredners ist durchaus schlüssig. Ein Bestellerprinzip ist nur aus Sicht des Maklers augenscheinlich nachteilig. Immerhin hat dieser das psychologische Moment, seinen Auftraggeber hinsichtlich seiner monetären Forderung nicht nahe treten zu müssen, gegenwärtig auf seiner Seite. Dem Käufer entsteht in jeder Konstellation derselbe Kaufpreis.

      Mein Mitleid mit den Notaren würde sich in Grenzen halten. Das Gerücht, dass das durchschnittliche Notariat eine Lizenz zum Geld drucken ist, hält sich deswegen so hartnäckig, weil es stimmt. Am Hungertuch würde auch bei geplanter Änderung kein Notar nagen, ebenso wenig wie der Lufthansa-Pilot oder der niedergelassene Chirurg. Jammern auf höchstem Niveau.

      Hinsichtlich der Kritik innerhalb der Besteuerung von Immobilien-Share-Deals ist diese umfänglich angebracht. Wenn ein Gesetzgeber in dieser Hinsicht so konsequent nicht handelt, dann steckt er nicht den Kopf in den Sand, sondern steckt mit Interessen einzelner bis zum Hals mit im Schlamm.

      "Missraten" ist eine übertriebene Bezeichnung. Gescheitert ist ein Erwerb an den Notar- und Grundbuchkosten gewiss eher selten. Wenn der ein oder andere Erwerber aber künftig hier vielleicht etwas günstiger fährt, wird es diesen auch nicht ärgern.

    • 12.01.2017 07:30, Keiler

      @Herr Roth

      Sozialneid ist ein schlechter Ratgeber

    • 12.01.2017 15:47, R.B.

      Die "schwere finanzielle Belastung" rührt daher, dass der um die eingepreiste Maklerprovision erhöhte Kaufpreis zu einer höheren Grunderwerbsteuer und - sähe der Gesetzgeber den guten Argumenten des Artikels folgend von einer Pauschalierung ab - auch zu höheren Notar- und Grundbuchgebühren führt. Diese erhöhten Kosten wären sämtlichst vom Erwerber zu tragen.

    • 13.01.2017 15:47, Torsten

      Liebes Magi,
      Makler wird ohne "R" geschrieben. Aber woher sollst Du es auch wissen...;-)

  • 11.01.2017 23:18, Finanzierung

    Das Bestellerprinzip halte ich für vorteilhaft. So ließen sich die Maklerkosten, sofern sie dann zu einem höheren Kaufpreis führen, weil der Verkäufer sie in den Verkaufspreis einkalkuliert, finanzieren. Bisher ist es doch so, dass Käufer die Kaufnebenkosten meist nicht finanziert bekommen, der Nettokaufpreis aber sehr wohl zu 100% finanziert werden kann. Insgesamt dürften so mehr Menschen eine Immobilie kaufen können, da sie weniger Eigenkapital mitbringen müssten.

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  • 12.01.2017 15:18, Fixpreis wäre unsozial

    Ich glaube, hier geht es nicht um Mitleid oder Neid gegenüber dem Notar, sondern um sehr soziale Aspekte: Irgendwie müssen der Notar (immerhin einer der am besten qualifizierten Juristen, wegen der Bedeutung des Hauskaufs gerade für den "kleinen Mann" sollte das sich auch nicht ändern) und sein Büro finanziert werden. Wenn es künftig Richtung Fixpreis gehen soll, müssen notwendig (erst einmal egal wie stark) die Notarpreise gerade bei den "billigeren" Wohnungen und Häusern steigen! Im Moment finanzieren die Käufer teuerer Villen letztlich den Notar für den Käufer kleiner Wohnungen teilweise mit - dieses soziale System will die SPD jetzt ändern - na toll!

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    • 13.01.2017 16:25, Ludwig Stiegler

      In der Beschlossfassung ist die "Notarpauschale" nicht mehr enthalten. Die Beratungen haben offensichtlich ergeben, dass die gut gemeinte Idee der Entwurfsverfasser in Wirklichkeit keine gute Idee war. Die Rechtspolitiker haben sich gegen die Wohnungsbaupolitiker durchgesetzt.

  • 12.01.2017 16:44, Treysse

    Das Vorhaben ist nicht zu Ende gedacht.
    Soweit die Maklerkosten auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden, treiben diese die Notar- u. Grundbuchkosten ebenso in die Höhe, wie die Grunderwerbsteuer.
    Eine Finanzierung dieser Maklerkosten wird letztendlich an der Bewertung der Immobilie scheitern, die nicht dadurch im Wert steigt, dass die Erwerbskosten umgeschichtet werden.

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  • 12.01.2017 17:31, Franz

    Das Bestellerprinzig ist völlig richtig. Wenn jemand einen Makler beauftragt soll er auch zahlen. Mit welcher Berechtigung muss ein Makler 6,95 % Provision kassieren. Bei einem normalen Einfam.haus (300.000 ) sind das über 20.000 €.
    Die Makler werden dann auch wieder für 2-3 % Provision arbeiten.

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  • 03.02.2017 13:42, Marko

    Wie wäre es einfach mal die Grunderwerbsteuer, welche stetig vom lieben Staat (der sich ja so um die Bürger sorgt) erhöht wird und teilweise schon bei 6,5% des Kaufpreises liegt, zu reduzieren um Entlastung zu schaffen. Was für eine Heuchelei mal wieder um Wahlkampf zu betreiben. Und der nicht informierte Bürger springt mal wieder voll drauf an. Existenzen werden hier geopfert um von seiner eigenen Gier (Staat) abzulenken. Immer weiter so.

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  • 30.03.2017 23:28, David

    Die Notarkostenpauschale ist mMn unbedingt sinnvoll.
    Zunächst zum Argument, dass die Notargebühren seit 1986 nicht mehr angehoben wurden.
    Das ist eine bewusste Irreführung des Lesers.
    Die Gebühren sind bereits mit der allgemeinen Teuerungsrate deutlich gestiegen. In Ballungsräumen mit den überproportional steigenden Immobilienpreise sogar deutlich darüber hinausgehend. Die Erhöhung der Sätze hat also noch darüber hinaus zu einer Verteuerung der Notargebühren geführt.
    Mithin kann von großartiger "Verbraucherberatung" ohnehin keine Rede sein. An einer Verlagerung an dieser Aufgabe zur Anwaltschaft ohne feste Gebührensätze erscheint mir sinnvoll. Jeder Käufer (Verbraucher) könnte sich dann selbst überlegen ob/von wem und ggf zu welchem Preis er sich beraten lässt.
    Es erscheint mir gerade zu unsinnig zu einer Beratung gezwungen zu werden, wenn man selbst als Jurist mit 2 Staatsexamen muss noch zum Notar muss.

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    • 30.03.2017 23:45, Treysse

      Der Notar ist notwendig wegen der vorgegebenen unabhängigen Beratung und kann vom Käufer frei gewählt werden. Hinzu kommt die Beurkundungspflicht für solche Art der Rechtsgeschäfte.
      Der Hinweis auf die Steigerung der Notarkosten muss nicht stimmen, da die Kosten sich nach Wertstufen erhöhen, Erhöhung der Kaufpreise nicht zwingend zu einer Erhöhung der Gebühr führen muss.

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