Gesetzentwurf: Stärkung der Bauherrenrechte kommt: Bun­des­re­gie­rung nimmt Kritik nur teil­weise an

Der Bundesrat hatte in seiner Stellungnahme vom 22. April 2016 zum Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung insbesondere Klärungsbedarf bei den Voraussetzungen des neuen Anordnungsrechts des Bauherrn angezeigt und unzureichende Regelungen zur Sachverständigenbeteiligung moniert. Außerdem sollten die Verbraucherrechte weiter gestärkt und vereinzelt auch das allgemeine Werkvertragsrecht ergänzt werden.

Die Bundesregierung ist den Vorschlägen des Bundesrates in ihrer Gesetzesvorlage an den Bundestag Mitte Mai 2016 allerdings nur teilweise gefolgt. Insbesondere wird das neue Bauvertragsrecht in einem Gesetzesvorhaben mit den verbesserten Gewährleistungsansprüchen im Kaufrecht belassen. Der Bundesrat hatte Verzögerungen befürchtet und eine Entkoppelung der beiden Regelungskomplexe angeregt, um zumindest die Änderungen im Kaufrecht zeitnah umsetzen zu können. Die Bundesregierung will jedoch weiterhin beide Vorhaben gebündelt noch in dieser Legislaturperiode umsetzen.

Der nunmehr in den Bundestag eingebrachte Gesetzentwurf der Bunderegierung enthält vier wesentliche Änderungen gegenüber dem Regierungsentwurf vom 22. März 2016.

Schlussrechnung als zusätzliche Fälligkeitsvoraussetzung

Für den Verbraucherbauvertrag hatte der Bundesrat eine gesetzliche Pflicht des Bauunternehmers zur unverzüglichen Schlussrechnungslegung nach Fertigstellung vorgeschlagen. Verbraucher sollten hierdurch in die Lage versetzt werden, die Berechtigung der geforderten Vergütung überprüfen zu können.

Die Bundesregierung erweitert diesen Vorschlag nun auf alle Bauverträge. Der Werklohn eines Bauunternehmers soll – wie derzeit schon das Honorar der Architekten und Ingenieure – erst nach Abnahme und Übergabe einer prüffähigen Schlussrechnung fällig werden. Fehlen etwa Angaben über die Anzahl der verlegten Steckdosen, wird die Schlussrechnung des Bauunternehmers nicht fällig.

Der Einwand der fehlenden Prüfbarkeit der Schlussrechnung soll zur Vermeidung längerer Unsicherheiten vom Bauherrn allerdings binnen 30 Tagen nach Übergabe der Rechnung erhoben werden müssen.

Privilegierung der VOB/B  und neue Verhandlungsfrist

Der bisherige Gesetzesentwurf sah vor, dass die Bestimmungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B) über die Vergütungsfolgen einer Leistungsänderungsanordnung des Bauherrn im Unternehmerverkehr der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle entzogen sind. Auf Vorschlag des Bundesrates wird diese Privilegierung der VOB/B nun auch auf die Voraussetzungen des Anordnungsrechts sowie diesbezügliche Abschlagszahlungen erweitert. Hierdurch sollen Rechtsunsicherheiten bei VOB/B-Verträgen vermieden werden, denn die VOB/B weicht auch insoweit vom neuen Bauvertragsrecht ab.

Nach der VOB/B steht dem Bauherrn ein Anordnungsrecht etwa nur insoweit zu, als der Betrieb des Bauunternehmers auch auf die zusätzlichen Leistungen eingerichtet ist. Das neue Bauvertragsrecht enthält diese Einschränkung nicht. Außerdem fehlen in der VOB/B Regelungen, wonach der Bauunternehmer bei einer ausbleibenden Einigung über die Nachtragsvergütung zunächst 80 Prozent der angebotenen Nachtragsvergütung über Abschlagszahlungen einfordern kann.

Ohne die erweiterte Privilegierung der VOB/B hätte zunächst in langwierigen Prozessen geklärt werden müssen, ob die bewährten Regelegungen der VOB/B zum Anordnungsrecht mit dem neuen gesetzlichen Leitbild vereinbar oder als AGB-widrig einzustufen sind.

Weiterhin setzt das Anordnungsrecht des Bauherren das Scheitern vorheriger Verhandlungen über die Leistungsänderungen voraus. Die Bundesregierung folgt dem Bundesrat dahingehend, dass solche Verhandlungen spätestens nach 30 Tagen als gescheitert zu bewerten sind. Durch die 30-Tage Frist sollen Verzögerungen im Bauablauf vermieden werden.

Kosten der Sachverständigenbeteiligung

Bei Streitigkeiten über die Vergütung von Leistungsänderungen während der Bauzeit sind nach dem neuen Bauvertragsrecht Sachverständige hinzuzuziehen, bevor gerichtliche Hilfe im einstweiligen Rechtsschutz in Anspruch genommen werden kann. Die Bundesregierung stimmt dem Bundesrat zu, dass im einstweiligen Rechtsschutz auch darüber mitentschieden werden soll, wer die Kosten der hinzugezogenen Sachverständigen zu tragen hat. Im ursprünglichen Gesetzesentwurf war insoweit unabhängig vom Ausgang des Verfahrens stets eine Kostenteilung vorgesehen.

Weitere Vorschläge des Bundesrates über eine gemeinsame Zustandsfeststellung bei Einbehalten, die konkrete Ausgestaltung des einseitigen Anordnungsrechts, die Aufnahme des Textformerfordernis bei Verbraucherbauverträgen sowie die Unabdingbarkeit der Verbraucherrechte will die Bundesregierung noch im Laufe des weiteren Gesetzgebungsverfahrens prüfen. Die übrigen Änderungsvorschläge des Bundesrats wurden hingegen zurückgewiesen.

Es bleibt abzuwarten, wie sich der Bundestag zum angepassten Gesetzentwurf in der bevorstehenden ersten Gesetzeslesung verhalten wird und ob die in Prüfung befindlichen Vorschläge des Bundesrates berücksichtigt werden. Derzeit ist jedoch weiterhin davon auszugehen, dass das neue Bauvertragsrecht noch in dieser Legislaturperiode beschlossen wird.

Rechtsanwalt Dr. Oliver Kerpen ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht am Standort Köln der Wirtschaftskanzlei CMS Hasche Sigle. Er berät deutsche und internationale Mandanten bei der Projektentwicklung, in gerichtlichen und schiedsgerichtlichen Auseinandersetzungen sowie bei Unternehmenstransaktionen in der Baubranche.