BGH zum Immobilienerwerb durch eine WEG: Auf den Nutzen kommt es an

Die von den Gerichten bisher verschieden beantwortete Frage, inwieweit der Immobilienerwerb durch eine WEG ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, hat am Freitag der BGH für einen Fall entschieden. Herbert Grziwotz zum aktuellen Urteil.

 

Die Anschaffung eines Grundstücks oder einer Räumlichkeit wie einer Hausmeisterwohnung durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird wegen der damit verbundenen Kosten häufig kontrovers zwischen den Eigentümern diskutiert. In dem Fall, den der Immobiliensenat des Bundesgerichtshofs (BGH) am Freitag entschieden hat, ging es um den Kauf eines Nachbargrundstücks (Urt. v. 18.03.2016, Az. V ZR 75/15). Auf diesem befanden sich 25 Kfz-Stellplätze, die von einzelnen Eigentümern der Wohnungseigentumsanlage seit Jahrzehnten genutzt worden waren. Allerdings bestand hierzu kein Recht, insbesondere keine Grunddienstbarkeit.

Der neue Eigentümer des Nachbargrundstücks forderte deshalb von der Wohnungseigentümergemeinschaft den Ankauf oder die Zahlung einer Miete. Der WEG-Verwalter setzte dies auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung. Diese entschied sich mehrheitlich für den Ankauf des Grundstücks. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 Euro betragen und in Höhe von 15 Prozent von allen Eigentümern nach Einheiten und zu 85 Prozent von den Eigentümern der Wohneinheiten 1 bis 25 als Nutzern der Stellplätze getragen werden. Eine Wohnungseigentümerin hat den Beschluss der Eigentümergemeinschaft mit dem Ziel der Ungültigkeitserklärung angefochten. Bei den Vorinstanzen hatte sie damit keinen Erfolg.

Unterscheidung nach interner und externer Anschaffung

Bisher unterschieden die Gerichte überwiegend beim Immobilienerwerb durch eine WEG danach, ob es sich um eine Immobilie in der eigenen Anlage oder eine externe handelte. Beim Erwerb einer Wohnungs- und Teileigentumseinheit in der eigenen Anlage soll es sich nach gängiger Rechtsprechung um eine Maßnahme handeln, die der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (vgl. OLG Celle v. 26.2.2008, Az. 4 W 213/07; OLG Hamm v. 4.5.2010, Az. 15 W 382/09; OLG Hamm v. 20.10.2009, Az. 15 Wx 81/09; OLG Frankfurt v. 28.4.2014, Az. 20 W 32/14). Ein Mehrheitsbeschluss reicht deshalb zur Beschlussfassung aus.

Demgegenüber wurde beim Erwerb von externen Immobilien davon ausgegangen, dass derartige Beschlüsse nur in Ausnahmefällen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Eine Ausnahme wurde dann gemacht, wenn zwischen der Wohnungseigentumsanlage und der hinzuerworbenen Grundstücksfläche ein räumlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang bestand (AG Deggendorf v. 19.5.2008, Az. 1 T 59/08; LG Hannover v. 3.7.2007, Az. 3 T 35/07). Dies wurde beispielsweise für den Erwerb eines Nachbargrundstücks, auf dem sich das Heizwerk der Wohnungseigentumsanlage befand, bejaht (OLG Hamm v. 4.5.2010, Az. 15 W 382/09). Gleiches galt danach für den Hinzuerwerb von Stellplatzflächen und die Hausmeisterwohnung in einer benachbarten Anlage. Lediglich in diesem Ausnahmefall sollte wiederum ein Mehrheitsbeschluss genügen.

Andernfalls war Einstimmigkeit nach den Entscheidungen der Instanzgerichte erforderlich. Im Gegensatz dazu wurde in der juristischen Literatur teilweise nicht auf die räumliche Entfernung des hinzuerworbenen Immobilienobjektes abgestellt, sondern auf die Zweckbestimmung der Anlage. Danach konnten beispielsweise bei einem Aparthotel der Erwerb eines Seeufergrundstücks und bei einer Wohnungseigentumsanlage der Kauf eines Heizwerks noch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und mit Mehrheit beschlossen werden.

Zitiervorschlag

Herbert Grziwotz, BGH zum Immobilienerwerb durch eine WEG: Auf den Nutzen kommt es an. In: Legal Tribune Online, 18.03.2016, http://www.lto.de/persistent/a_id/18838/ (abgerufen am: 30.07.2016)

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