BGH zur Erbenhaftung für Mietschulden

Für Ansprüche des Vermieters, die nach dem Tod des Mieters entstehen, können die Erben ihre persönliche Haftung begrenzen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom Mittwoch (Urt. v. 23.01.2013, Az. VIII ZR 68/12).

Nach dem Tod ihres Vaters wollte die Tochter als Alleinerbin dessen Wohnung nicht weiternutzen und kündigte innerhalb der Sonderkündigungsfrist von einem Monat nach § 564 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) den Mietvertrag, um nicht selbst Vertragspartnerin zu werden. Der Mietvertrag endete damit drei Monate später.

Der Vermieter verlangte dennoch von ihr drei Monatsmieten, Schadensersatz für die unvollständige Räumung, nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen sowie Schäden in der Wohnung in Höhe von über 7.700 Euro. Hierüber stritt man sich bis zum Bundesgerichtshof.

Keine persönliche Erbenhaftung

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat entschied nun, dass der Vermieter gegen einen Erben persönlich keine Forderungen geltend machen kann, die erst nach dem Tod des Mieters entstanden sind. Kündigt der Erbe das Mietverhältnis nach § 564 S. 2 BGB, handelt es sich um reine Nachlassforderungen.

Das bedeutet, dass lediglich das Vermögen des Erblassers als Haftungsmasse zur Verfügung steht und der Erbe nicht persönlich einstehen muss. § 564 S. 1 BGB begründe weder nach seinem Wortlaut noch nach seiner systematischen Stellung im Gesetz eine persönliche Erbenhaftung.

Nachlass war dürftig

Für den Fall war dies entscheidend, weil die Erbmasse nicht für die geforderten Mietschulden ausreichte. Grundsätzlich haftet ein Erbe für Nachlassverbindlichkeiten in vollem Umfang. Die Erbin hatte jedoch die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB erhoben.

Dies ist immer dann möglich, wenn das Nachlassvermögen noch nicht einmal für die Kosten der Anordnung einer Nachlassverwaltung oder der Eröffnung eines Nachlassinsolvenzverfahrens ausreicht. In diesen Fällen tritt keine persönliche Erbenhaftung ein.

Da weder eine Haftung nach den erb- noch nach den mietrechtlichen Vorschriften bestand, hat der BGH die Klage gegen die Alleinerbin – anders als die Vorinstanzen – in vollem Umfang abgewiesen.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit dem Schwerpunkt Immobilienrecht in der Kanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin.