Privatvermietung an Touristen: Ein aussterbendes Geschäftsmodell

von Dominik Schüller

10.01.2014

Am Mittwoch entschied der BGH zulasten eines Hauptmieters, der seine Wohnung an Feriengäste untervermietet hatte. Für Vermittlungsportale wie Airbnb oder Wimdu wird es in Zukunft schwieriger werden, sich auf dem Markt zu behaupten, meint Dominik Schüller, denn auch politisch regt sich Widerstand gegen die private Vermietung an Touristen. Hotelbetreiber wird das freuen.

 

Die Vermietung von Privatwohnungen an Touristen hat sich zu einem lukrativen Geschäftsmodell entwickelt. Das – auch in Deutschland aktive – Vermittlungsportal Airbnb gibt an, seit 2008 mehr als fünf Millionen Übernachtungen vermittelt zu haben. Der deutsche Konkurrent Wimdu hat nach eigenen Angaben 300.000 Unterkünfte weltweit im Angebot.

Der Hotellobby ist diese Entwicklung ein Dorn im Auge. Das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) wird das rasante Wachstum des Angebotes in Deutschland aber nun bremsen oder sogar zu Rückgängen führen (Urt. v. 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13).

Lukratives Geschäftsmodell

Viele der auf den Portalen angebotene Unterkünfte dürften Mietwohnungen sein. Verfügt ein Mieter über mehr Zimmer, als er eigentlich benötigt, lockt die Möglichkeit mit einer kurzfristigen Untervermietung an Touristen schnell etwas Geld zu verdienen. Insbesondere in Großstädten wie München, Berlin oder Hamburg kann dies sehr lukrativ sein. Vor allem dann, wenn die Einnahmen dem Finanzamt verschwiegen werden.

Das ist nicht nur steuerrechtlich, sondern auch mietrechtlich problematisch. Die Überlassung von Wohnraum an Touristen ist eine Untervermietung, die grundsätzlich verboten ist. § 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) regelt, dass der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Der Mieter braucht also in jedem Fall die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung.

Untervermietung kann zu Räumungsklage führen

Dass die Erlaubnis im Fall der Touristenvermietung zudem genau darauf auch abgestimmt sein muss, zeigt die neue Entscheidung des BGH: Der Mieter nutzte eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Mehrere Jahre nach Abschluss des Mietvertrages erbat er eine Erlaubnis zur Untervermietung. 

Daraufhin erlaubte ihm der Vermieter die Untervermietung "ohne vorherige Überprüfung", verlangte aber, dass dem jeweiligen Untermieter eine Postempfangsvollmacht erteilt werde.

Der Mieter bot die Wohnung anschließend im Internet als Ferienwohnung an. Offensichtlich missfiel dies jedoch späteren Vermietern, die die Untervermietung an Touristen daraufhin abmahnten. Nachdem der Mieter die Wohnung weiter im Internet anbot, kündigten sie fristlos, hilfsweise fristgerecht und reichten Räumungsklage vor dem Amtsgericht (AG) Berlin Tempelhof-Kreuzberg ein.

Der VIII. Zivilsenat des BGH war nun der Auffassung, dass die Vermietung an Touristen nicht von der seinerzeit erteilten generellen Erlaubnis zur Untervermietung umfasst sei. Die Untervermietung an Touristen sei nicht mit einer "normalen" und auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung vergleichbar. Auch das Verlangen nach einer Postvollmacht weise darauf hin, dass die kurzfristige Vermietung an Touristen aus Sicht der Vermieterin nicht von der Erlaubnis umfasst gewesen sein sollte. Die Sache wurde zur Entscheidung an das Landgericht zurück verwiesen.

Auch politisch regt sich Widerstand

Die wenigsten Mieter, die ihre Wohnung oder einzelne Zimmer auf Portalen wie Airbnb, Wimdu oder 7flat anbieten, dürften über eine Erlaubnis zur Untervermietung verfügen, die den strengen Anforderungen des BGH entspricht. Im Regelfall wird der Vermieter eine solche Erlaubnis auch nicht ausstellen. Bei der aktuellen Wohnungslage in Großstädten haben Vermieter tendenziell eher ein Interesse an einer Neuvermietung als an Bestandsmietern und suchen nach Kündigungsgründen. Mieter sollten hier sehr vorsichtig sein und im Zweifel von einer Vermietung an Touristen absehen.

Im Wohnungseigentumsrecht stellen sich mietrechtliche Probleme hingegen nicht. Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft vereinbaren, dass sie eine Vermietung an Touristen nicht will.

Auch politisch regt sich Widerstand gegen die Vermietung von Wohnungen an Touristen. Berlin verabschiedete im Juni vergangenen Jahres ein Zweckentfremdungsverbot. Seitdem ist die Vermietung an Touristen erheblich eingeschränkt; ab 2016 soll sie endgültig verboten sein. Der Markt hat bereits reagiert: 7flats hat Ende 2013 das Berliner Büro geschlossen und will sich nur noch auf den Hamburger Markt konzentrieren. Allerdings gilt auch in Hamburg bereits seit Längerem ein Zweckentfremdungsverbot (§ 9 Wohnraumschutzgesetz).

Diese Gesetze gelten gleichermaßen für Miet- und Eigentumswohnungen sowie für Wohnhäuser. Wie das Verbot durchgesetzt werden soll, ist in Berlin allerdings noch offen. Es drohen jedoch Ordnungsgelder bis zu 50.000 Euro.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Immobilienrechtskanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin.

Zitiervorschlag

Dominik Schüller, Privatvermietung an Touristen: Ein aussterbendes Geschäftsmodell. In: Legal Tribune Online, 10.01.2014, http://www.lto.de/persistent/a_id/10619/ (abgerufen am: 25.08.2016)

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Kommentare
  • 11.01.2014 09:58, Klaus Richter

    Guten Tag,

    "Ein aussterbendes Geschäftsmodell", richtig. Und das heisst fuer mich, dass ich erneut von Politikern arbeitslos gemacht werde. Wie auch gleich den Maklern.

    Ich vermiete Ferienwohnungen in Hamburg.

    In dieser Stadt ist die SPD noch weiter gegangen mit totalitären Gesetzen:

    - der Versuch, eine Fewo zu vermieten ist bereits strafbar
    - der Versuch, Werbung für Fewos zu betreiben ist bereits strafbar

    Auch das Grundgesetz, die Unverletzlichkeit der Wohnung ist für Vermieter eingeschränkt, damit Beamte im Verdachtsfall "jederzeit und unangemeldet" verdächtige Wohnungen kontrollieren können. Auch droht Vermietern die Zwangsverwaltung.

    Zahlreiche Infos finden Sie auf www.hamburg-wohnung.info

    Das neue "Hamburgische Wohnraumschutzgesetz" (Ursprungsjahr 1938, damals gab es ja zahlreiche "Schutz"-Gesetze) wurde am 21.5.2013 von der Bürgerschaft beschlossen.

    Am 23.7.2013 musste der Hamburger Senat auf die Anfrage des FDP-Abgeordneten Duwe mitteilen, dass den Behörden insgesamt aber nur 166 zwecckentfremdete Wohnungen bekannt sind.

    Ein weiteres Verbotsgesetz für gerade einmal 166 Wohnungen - wie finden Sie das?

    Aber warum vermiete ich Ferienwohnungen? Weil ich nach etwa 1 Woche wieder Zutritt zu meinem Eigentum habe, weil Touristen nicht Löcher bohren oder Wände, Türen unqualifiziert mit minderwertiger Farbe verschandeln.

    Und weil ich zwischendruch mal lüften kann, die Rolläden hochziehen oder Licht ausmachen kann. Denn Vorgenanntes machen Langzeitmieter meist nicht, das habe ich lernen müssen: Erst nicht lüften – dann die Miete kürzen, weil Schimmel.

    Auch vermiete ich Ferienwohnungen, weil meine Gäste fast alle Familien mit Kindern sind und es Spass macht. Wer konnte denn je in einem Hotelzimmer Kakao für Kinder warm machen, oder Alete? Und macht man eine Städtetour mit Kinder, so sollen die Kinder abends doch Platz haben, bei mir können sie auch im Garten schaukeln usw. Geht das in irgendeinen Hotel?

    Meine Gäste kämen aber gar nicht nach Hamburg, wenn sie mit ihrem Nachwuchs in kleinen,teuren Hotelzimmern dahin vegetieren müssten und der Stadt ginge viel Kaufkraft verloren.

    Zum Thema Steuer:
    Da mir die Stadt, genauer gesagt wildgewordene Politiker, das Vermieten meines Eigentums verbieten, erspare ich die Mwst auf die Miete, ferner die Gewerbesteuer, ferner die GEMA-Gebühren sowie die Hamburger Bettensteuer, auf welche übrigens sogar auch noch MWST erhoben wird (Steuer auf Steuer,gut nicht wahr?)

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    • 11.08.2014 10:08, Thomas aus hamburg

      Wenn jemand vorgibt "Normalmieter" würden nicht lüften oder ähnliches, dafür lieber an
      an Touristen wie Familien mit Kindern vermietet, der möchte auf der sozialschiene seine
      starken Gewinnerzielungsabsichten verbergen.
      Wer eine Wohnung an wechselnde Nutzer vermietet bekommt sehr leicht 80-100€ am Tag Mieteinahme. Das sind bei einer Normalwohnung sagen wir mal 70m² Wohnung schon mal 3000€ im Monat. Gegenüber einer bei einem m² Mietpreis von durchschnittlich 8€/m² währen das nur ~560€/Monat + Nebenkosten.
      Jaaaaaaaaaaaaaaaaaaa.........aber...................................im Winter und......und....und....
      ....Hiiiilfe......ich möchte weiterhin viellllll Geld mit wechselnde Gäste haben................................

    • 19.12.2015 13:37, Regina

      Ich freue mich, dass es diese Regulierung gibt! Wunderbar! Jeder, der illegal Ferienwohnungen anbietet, sollte zur Rechenschaft gezogen werden.

      Endlich ein Beschuss der Politik, den ich vollen Herzens befürworte!

  • 11.01.2014 10:28, zweifler

    Deutscher Regulierungswahnsinn. Es muss doch jedem Vermieter selbst belassen sein, ob er solche Untervermietungen erlaubt oder nicht. Das Gesetz sieht eher nach Amtshilfe für die Hotellobby aus, denn sie ist die einzige, die von dem Unsinn profitiert.

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    • 12.01.2014 03:13, Bärbel Kamphausen

      Dabei ging es im Kommentar von Hr Richter nicht um Untervermietunge,sondern um den Eigentümer,dem das Vermieten verboten wird.

      Es ist erschreckend, und wann wachen wir endlich auf, wie Gesetze am Willen des Volkes vorbei, je gegen seinen Willen, beschlossen werden.

      Gerade las ich in der Welt, dass 77 % der Deutschen schon einmal Ferienwohnungen gemietet haben.

      http://www.welt.de/reise/article120887069/Die-verrueckte-Welt-der-Ferienhaus-Urlauber.html

      Uns allen wird immer mehr vorgeschrieben, selsbt wie wir unsere Negerküsse nennen, wie wir Zigeuner nennen, als Kontonr müssen wir uns jetzt 16-22 Zahlen merken, und Staubsauger mit mehr als 1600 Watt sind auch bald verboten.

      Und immer finden sich willige Helferlein, die diese Gesetze gegen die Menschen und die Vernunft umsetzen.

      "Je verkommener ein Staat, desto mehr Gesetze braucht er", wusste schon Tacitus.

      Und Napoleon:

      „Es gibt kein gutmütigeres, aber auch kein leichtgläubigeres Volk als das deutsche. Keine Lüge kann grob genug ersonnen werden, die Deutschen glauben sie. Um eine Parole, die man ihnen gab, verfolgen sie ihre Landsleute mit größerer Erbitterung als ihre wirklichen Feinde.“

  • 13.01.2014 12:37, www.ra-sawal.de

    www.ra-sawal.de verlinkt auf diesen Artikel mit folgendem Linktext:
    Legal Tribune

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  • 30.01.2014 17:30, Karl Lauenstein

    Pressemitteilung


    Hamburg - Recht auf Eigentum und Unverletzlichkeit der Wohnung in Hamburg fuer Vermieter eingeschraenkt

    Das am 21. Mai 2013 vom Hamburger SPD-Senat auf namentliches Betreiben des SPD-Abgeordneten Dirk Kienscherf beschlossene "Wohnraumschutzgesetz" schraenkt das Grundgesetz fuer Vermieter ein.Mehr dazu auf http://www.hamburg-wohnung.info


    § 13 a des "Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz":

    "Besteht begründeter Verdacht, dass Wohnraum entgegen § 6 unzulässig benutzt wird, nach § 7 überbelegt ist oder ohne Genehmigung nach § 9 auch entgegen einem Wohnnutzungsgebot nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, sind die Beauftragten der zuständigen Behörde auch ohne Ankündigung jederzeit zum Betreten berechtigt."


    § 16 Des "Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes":

    "Durch dieses Gesetz wird das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 des Grundgesetzes) eingeschränkt."

    Ein Grundrecht nach dem Grundgesetz einzuschraenken, nur um Beamten die Kontrolle zu erleichtern, duerfte mit Sicherheit unverhaeltnismaessig sein und einen Verstoss gegen unsere Verfassung darstellen.


    § 15 des "Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz":

    Ordnungswidrig handelt ferner, wer vorsätzlich oder fahrlässig
    1. ohne die erforderliche Genehmigung für die zweckfremde Verwendung des Wohnraums gemäß § 9 Absatz 2 erhalten zu haben dessen Überlassung an wechselnde Nutzer zum Zwecke des nicht auf Dauer angelegten Gebrauchs anbietet oder dafür wirbt,
    2. Angebote oder Werbung im Sinne der Nummer 1 verbreitet oder deren Verbreitung ermöglicht.

    3. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 50000 Euro geahndet werden. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 4 ist auch der Versuch ordnungswidrig.

    Dieser § 15 HmbWoSchuG ist einmalig in Deutschland, denn sonst ist in unserem Rechtswesen nur der Versuch ein Verbrechen zu begehen mit Strafe bewehrt, nicht jedoch der Versuch, eine Ordnungswidrigkeit zu begehen. Auch dieser § 15 ist verfassungswidrig weil unverhaeltnismaessig.



    § 12 a Treuhänder bei Veränderungen von Wohnraum

    (1) Ist Wohnraum entgegen § 9 so verändert worden, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist, so kann die zuständige Behörde zur Wiederherstellung für Wohnzwecke einen Treuhänder einsetzen, sofern der Verfügungsberechtigte nicht nachweist, dass er selbst innerhalb der von der zuständigen Behörde gesetzten Fristen die für die Wiederherstellung erforderlichen Maßnahmen eingeleitet und durchgeführt hat.

    (2) Der Treuhänder hat die Aufgabe, anstelle des Verfügungsberechtigten den Wohnraum wieder für Wohnzwecke herzustellen. Er hat das Recht und die Pflicht, das Grundstück zu verwalten und alle weiteren zur Erfüllung seiner Aufgabe erforderlichen Rechtshandlungen und Rechtsgeschäfte mit Wirkung für und gegen den Verfügungsberechtigten vorzunehmen und abzuschließen. Der Treuhänder hat dem Verfügungsberechtigten und der zuständigen Behörde zu den von ihr bestimmten Zeitpunkten Rechnung zu legen. Der Treuhänder hat Anspruch auf eine angemessene Vergütung und die Erstattung seiner Auslagen. § 16 Absatz 3 Sätze 2 und 3 des Hamburgischen Verwaltungsverfahrensgesetzes gilt entsprechend.

    (3) Mit der Bestellung des Treuhänders ist dem Verfügungsberechtigten der Besitz an dem Grundstück entzogen und der Treuhänder in den Besitz eingewiesen. Die zuständige Behörde verschafft dem Treuhänder – erforderlichenfalls mit Zwangsmaßnahmen – den tatsächlichen Besitz.

    Der § 12 a des "Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz" verstoesst gegen das Eigentumsrecht nach dem Grundgesetz und sogar gegen die Erklaerung der Menschenrechte.

    Dies hat der Hamburger Senat in der Mitteilung an die Buergerschaft - Drucksache 20/5902 vom 20.11.2012 - sogar selber so gesehen. Dort hiess es noch:


    "Dem verfügungsberechtigten Wohnungseigentümer dürfen nach der Rechtsprechung grundsätzlich keine Aufgaben aufgebürdet werden, die auf Grund des Sozialstaatsprinzips dem Staat und damit der Allgemeinheit obliegen (siehe BGH, Beschluss vom 4. Mai 2005, I ZB10/05 und vgl. auch OVG Lüneburg, Beschluss vom 14. Dezember 2009, 11 ME 316/09"

    Das Hamburger Wohnraumschutzgesetz sowie die behoerdlichen Ausfuehrungsrichtlinien koennen Sie hier nachlesen: http://hamburg-wohnung.info/wohnraum_zweckentfremdung_urteile.html

    Die CDU-Abgeordneten der Hamburger Buergerschaft wurden auf die Verfassungswidrigkeit des Wohnraumschutzgesetzes mehrfach hingewiesen und gebeten, Verfassungsbeschwerde beim Hamburgischen Verfassungsgericht einzureichen. Fuer eine Verfassungsbeschwerde sind 20 % der Stimmen der Hamburger Abgeordneten erforderlich, die CDU-Fraktion hat 28 Abgeordnete, also 23 % der Stimmen.

    Die CDU in Hamburg lehnt jedoch aus Kostengruenden die Erhebung der Verfassungsbeschwerde ab, so dass in Hamburg das Grundgesetz fuer Vermieter nur eingeschraenkt gilt.

    http://hamburg-wohnung.info/wohnraum_zweckentfremdung_parteien.html

    Vor Investitionen in den Wohnungsneubau in Hamburg ist daher dringend abzuraten. In den umliegenden Gemeinden ist ohnehin die Grunderwerbsteuer und Gewerbesteuer deutlich geringer. Der Fachsprecher fuer Stadtentwicklung der SPD Hamburg, Dirk Kienscherf, sagte auch: "Wir wollen Finanzinvestoren aus der Stadt fernhalten" in der Hamburger Morgenpost vom 19.Mai 2013. Investoren in den Wohnungsneubau sollten ihm und sich den Gefallen tun.

    Weitergehende Informationen auf http://www.hamburg-wohnung.info

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