BGH zu Mieterrechten: Der qualvolle Tod der Schönheitsreparaturklausel

von Dominik Schüller

19.03.2015

Wenn es um Schönheitsreparaturen geht, meint der BGH es seit langem nicht gut mit Vermietern. Im Widerspruch zu ihrer eigenen jahrzehntelangen Rechtsprechung erklärten die Karlsruher Richter am Donnerstag kurzum tausende von Renovierungsklauseln zu Lasten von Mietern in deutschen Mietverträgen für unwirksam. Das Ende der Einzelfallentscheidungen ist das noch lange nicht, erklärt Dominik Schüller.

 

In drei Urteilen vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 242/13) hat der Bundesgerichtshof (BGH)  – nicht ganz unerwartet – Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen und die sogenannten Quotenklauseln in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt.

Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes sind hiervon unter Umständen Millionen von Mietverträgen betroffen. Die betriebswirtschaftlichen Auswirkungen könnten erheblich sein. Auch wenn die Entscheidungen nicht unerwartet kamen – immerhin hatte der BGH sie vor über einem Jahr deutlich in einem Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 (Az. VIII ZR 352/12) angekündigt – trifft die Entscheidung viele Vermieter hart. Sie werden in vielen Fällen auf ihren Renovierungskosten sitzen bleiben. Doch genau betrachtet ist dies eigentlich die vom Gesetzgeber ursprünglich gewollte Lösung.

"Schönheitsreparaturen" sind keine echten Reparaturen

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sucht man den Begriff der "Schönheitsreparaturen" vergeblich. Der Gesetzgeber selbst verwendet ihn lediglich im Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus in § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV).

Gemeinhin versteht man hierunter Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch normales Wohnen zwangsläufig verursacht werden und sich auch bei vorsichtiger Nutzung der Mietsache nicht vollständig vermeiden lassen: Farben dunkeln nach, hier und da kommt ein Strich auf die Wand oder der Fußbodenbelag erhält leichte Kratzer.

Nach einem gewissen, jedoch nicht pauschal festzulegenden Zeitabschnitt muss daher jede Wohnung renoviert werden. Der Begriff der "Reparaturen" ist also insoweit irreführend, denn streng genommen wird nichts repariert. Gemeint sind das Tapezieren und Streichen der Wände, Decken, Fußböden, Heizkörper, Heizrohre und Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen.

Abzugrenzen sind Schönheitsreparaturen – und dies wird häufig vergessen – von tatsächlichen Beschädigungen, die nicht durch den üblichen Gebrauch verursacht worden sind. Bricht eine Fliese oder streicht der Mieter eine Wand in einem knalligen Farbton, ist er unabhängig von der Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel zur Instandsetzung verpflichtet.

Eigentlich müsste der Vermieter renovieren

Meist erwartet ein neuer Mieter beim Einzug auch frisch gestrichene Wände. Das Mietrecht sieht vor, dass grundsätzlich der Vermieter diese Arbeiten auf eigene Kosten ausführt. Und zwar nicht nur am Anfang und Ende eines Mietverhältnisses, sondern auch zwischendurch. Denn die Instandhaltung der Wohnung inklusive der Schönheitsreparaturen obliegt gemäß § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter.

Der Gesetzgeber ist offensichtlich davon ausgegangen, dass die Vermieter die hierfür erforderlichen Kosten in die Kaltmiete einkalkulieren werden und der Mieter daher wegen normaler Abnutzungserscheinungen nicht in Anspruch genommen werden muss. Er zahlt für die mit dem bestimmungsgemäßen Gebrauch verbundene Abnutzung monatlich Miete.

In der Praxis ist es jedoch höchst selten, dass ein Mieter im laufenden Mietverhältnis seinen Vermieter auf Vornahme der Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt – auch wenn dies inzwischen in vielen Fällen möglich sein dürfte.

Die normative Kraft des Faktischen

Die Realität hat mit dem Gedanken des Gesetzes nicht mehr viel zu tun: Faktisch enthalten nahezu alle Formularmietverträge neuerer Zeit eine Klausel, mit der die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter verlagert wird. Der BGH sah sich daher bereits in einem Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 (Az. VIII ARZ 9/86) zu der Feststellung veranlasst, es lasse sich nicht leugnen, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter seit Jahrzehnten weithin üblich sei und eine gegenteilige Vertragsgestaltung die Ausnahme darstelle. Schönheitsreparaturklauseln wurden folglich in nahezu beliebigem Umfang verwendet.

Im kollektiven Bewusstsein hat sich das nahezu gesetzesähnlich festgesetzt. Umstritten waren die Schönheitsreparaturklauseln trotzdem. Denn Individualverträge spielen in der Praxis kaum eine Rolle. Wohnraummietverträge sind regelmäßig Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die nach den Grundsätzen der §§ 305 BGB beurteilt werden. Durch vom Vermieter vorgegebene Formularverträge wird der dem Zivilrecht innewohnende Grundsatz der Vertragsfreiheit durchbrochen, der Gestaltungseinfluss der Mieter ist sehr beschränkt.

Der Gesetzgeber wollte mit den AGB-Regelungen die in bestimmten Situationen strukturell oder wirtschaftlich schwächere Vertragspartei schützen. Das zuständige Gericht muss daher bei einem Streit über die Durchführung oder Kostentragung von Schönheitsreparaturen entscheiden, ob die im Einzelfall verwendete Klausel wirksam ist. Ist sie unwirksam, hat der Vermieter keinen Anspruch gegen den Mieter.

Zitiervorschlag

Dominik Schüller, BGH zu Mieterrechten: Der qualvolle Tod der Schönheitsreparaturklausel. In: Legal Tribune Online, 19.03.2015, http://www.lto.de/persistent/a_id/14996/ (abgerufen am: 30.05.2016)

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 19.03.2015 16:08, Christoph Smets

    Man wartet auf FA 23: "Schönheitsreperaturklauselrecht"...

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  • 19.03.2015 16:08, Christoph Smets

    Ich kaufe ein a.

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  • 19.03.2015 19:10, blutiger_Anfänger

    Wie sieht die Situation denn nun aus, wenn eine (tatsächlich) renovierte Wohnung übergeben wird und ein Fristenplan zum Ausgleich von Abnutzungsschäden bzw. Schöhheitsreperaturen formelhaft im Vertrag enthalten ist?
    Außerdem ist " Vermieter werden daher dazu übergehen, eher renovierte Wohnungen zu vermieten und mit einer – weiterhin möglichen – Klausel die zukünftigen Schönheitsreparaturen nach Abnutzungsgrad auf die Mieter zu verlagern." doch insofern irreführend, als das Vermieter das zwar weiterhin versuchen können und wohl auch werden, allerdings im Falle eines Rechtsstreits unterliegen würden, oder? -> BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13 , http://www.lto.de/recht/nachrichten/n/bgh-urteil-viii-zr-242-13-mieter-schoenheitsreperaturen-quotenabgeltung-unwirksam/ Lg

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    • 19.03.2015 19:18, Sven Dunckel

      Die Abgeltungsklausel ist fuer unwirksam erklaert worden. Neue Mietvertraege werden diese Klausel nicht mehr enthalten. Ist nun die Wohnung renoviert uebergeben und eine wirksame Schoenheitrep. Klausel vereinbart worden, dann ist auch der Mieter weiterhin zur Durchfuehrung verpflichtet.

  • 19.03.2015 20:17, blutiger_Anfänger

    Richtig, danke! Das dürfte also tatsächlich ein weiterer sehr großer Schritt zugunsten der Mieterschaft sein. Hinzu kommt ja nämlich noch, dass gerade die Wirksamkeit der Schönheitsreperaturklauseln entsprechend der älteren Rechtsprechung des BGH bzw. der allgemeinen Tendenz regelmäßig nicht gegeben sein wird.
    Lg

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  • 27.03.2015 15:10, RA JM

    Immer noch nicht gemerkt, dass es hier gar nicht um Schönheitsrep<b>e</b>raturen geht?

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  • 02.04.2015 14:27, Laie

    Sachverhalt: Ab 01.10.2003 Vermietung einer Wohng ohne Tapeten und Fußbodenbeläge (Neubau, Erstbezug - mündlich vereinbart: ortsübl. Miete 650 €+NK / Entfernung von Tapeten u. Fußbodenbelägen durch Mieter bei Auszug / Verzicht auf Kaution) - Miete für Okt. voll gezahlt - im Nov. mündl. vereinbart, dass Vermieter für ca. 3 Jahre auf 50 € monatl. Miete verzichtet - Mietzahlung für Nov. 550 €
    Formular-Mietvertrag am 01.12.2003 (schriftl. Vereinbarung nach Einzug des Mieters im Nov.):
    1."Mietbeginn 15.10.2003" (weitere Ersparnis 1/2 Miete=Gesamtersparnis für Mieter ca. 2200 €+Kaution) - 2. "Miete 600 € zzgl. NK" 3. Nur dieser Satz: "Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen." 4. Unter weitere Vereinbarungen u.a.: "Ab 01.01.2007 wird die Miete an den Mietpreisspiegel der Stadt.... angepaßt. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung in dem gleichen Zustand wie bei Übernahme (ohne Tapeten u.ohne Fußbodenbeläge) zu übergeben."
    Fragen: Gilt die neuere BGH-Rechtsprechung für diesen Sachverhalt? Whg unrenoviert, da ohne Tapeten und Fußbodenbeläge? Summierungseffekt mit unangemessener Benachteiligung des Mieters?
    Habe viel dazu gelesen, bin leider Laie - Danke für Stellungnahmen!

    Auf diesen Kommentar antworten
  • 05.04.2015 01:22, Anton Meier

    Wohne seit 20 Jahren in einem Altbau, 2 stöckig.
    In 2014 wurde - nach Ankündigung- eine Aussendämmung an die Mauer gemacht,
    innen bei mir die Duschzelle [Elektroboiler], von der Küche verlegt in den WC- Raum und weil schon Gas im Hause war, ein Gasdurchlauferhitzer eingebaut (was auch ökologischer ist).
    Das Eigentliche:
    Nun wollen sie fest gestellt haben:
    Der Fußboden in der Küche - wo die Dusche war, samt Kühlschrank - u. Herd - da habe das Gestein des Fußbodens Feuchtigkeit angezogen und ich hätte das verursacht - weil ich die Dusche sicher nicht genug trocken gehalten hätte.
    Widerspruch:
    Das ist zwar von denen frei erfunden - die Miete wrid sowieso erhöht, weil ja modernisiert wurde,
    aber ich werde mich wehren, den neuen Betonfußboden zu bezahlen!
    Wie sind meine Aussichten - den Boden nicht bezahlen zu müssen?
    Die wollen über 3500.- € dafür!
    Wer will mir Tipps geben? Vielen Dank im vorau!

    Auf diesen Kommentar antworten
  • 30.08.2015 14:10, ynola

    Guten Tag, ich benötige dringend eure Hilfe. Meine Tochter bezog eine renovierte Wohnung im letzten Jahr für 7 Monate, die sie fristgerecht gekündigt hatte. Jetzt kam eine Rechnung für eine Komplettrenovierung ( ca. 1.100 EUR). Entspricht ungefähr die Höhe der Mietkaution, die der Vermieter nun nicht frei gibt. Innerhalb dieser kurzen Mietzeit war nichts - rein gar nichts abgenutzt. Lediglich paar Löcher für Regal oder Bilder. Habe schon viel gelesen, auch das Urteil vom 18.03.2015, aber nicht das Zutreffende für meine Tochter. Wo finde ich was? Wie reagiert sie gegenüber dem Vermieter richtig? Oder war das evtl. vom Vermieter richtig?
    Bedanke mich schon jetzt für eure Tipps und Mühe.

    Auf diesen Kommentar antworten
    • 12.09.2015 19:57, Laie

      1. Was steht im Mietvertrag?
      a) Schönheitsreparaturen trägt der Mieter? Im Mietvertrag vorgedruckt? Sind Fristen aufgeführt? Genaue Formulierung wichtig!
      b) Weitere Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses? Im Mietvertrag vorgedruckt oder unter Sondervereinbarungen eingetragen oder in einem Übergabeprotokoll aufgeführt? Formulierung?
      2. Gibt es ein Übernahmeprotokoll bei Mietbeginn und ein Übergabeprotokoll bei Mietende?
      Ich bin auch kein Fachmann für Mietrecht, habe wie Sie nur viel zu der Problematik gelesen und musste gerade die bittere Erfahrung machen, dass das Fachwissen meines "Fachanwalts" zu wünschen übrig lässt.

  • 06.09.2015 12:05, gerhard Ostfalk

    Sie haben das zweit Aktenzeichen des BGH doppel genannt,
    richtig sind die Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

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